取引事例比較法とは
取引事例比較法は不動産鑑定評価基準に定められた、3つの手法(原価法・取引事例比較法・収益還元法)のうちの、ひとつです。評価する不動産と似た条件の実際の取引事例を多数収集し、事例の価格を補正・比較して、評価対象の価格を求める方法です。
市場で実際に取引された価格を基準とするため、実勢価格を反映しやすく、売却の査定で最も広く、使われています。不動産会社が査定を行う場合もこの手法が中心になります。
価格を求める手順
- 取引事例を収集する(対象不動産の近隣・類似地域で最近取引された、事例)
- 事例の事情補正を行う(売り急ぎ・特殊な関係者間の取引など通常でない事情を補正)
- 時点修正を行う(取引時期と現在の価格変動を補正)
- 地域要因の比較を行う(対象不動産と事例の所在地域の違いを、補正)
- 個別的要因の比較を行う(土地の形状・接道・日当たり・築年数など物件ごとの違いを、補正)
- 補正した、複数の事例から比準価格を求め、対象不動産の価格を決定する
事例が多いほど、精度が高まります。
補正の具体例
たとえば、近隣で3か月前に3,000万円で取引された、同じ条件の土地の事例があるとします。この事例が売主の急ぎの売却で相場より安く、取引されていた場合は事情補正で価格を引き上げます。また、3か月間に地価が上昇していれば、時点修正でさらに、補正します。
対象の土地が事例より角地で条件が良ければ、個別的要因の比較で価格を加算します。このように、複数の補正を重ねて、対象の土地の価格を算出します。
メリットとデメリット
- メリット:実際の取引価格を基準とするため、実勢価格を反映しやすい。説明がわかりやすい
- デメリット:取引事例が少ない地域では、精度が下がる
- デメリット:補正の判断に担当者の経験や主観が影響する
- デメリット:特殊な物件(大規模な土地・特殊な用途)では、適した事例が見つからない
取引事例が少ない場合は他の手法(収益還元法・原価法)と併用して、価格を検討します。
売主が事例を確認する方法
売主が自分で取引事例を確認する場合は次のような情報源があります。
- 国土交通省の不動産情報ライブラリ(不動産取引価格情報)
- レインズ・マーケットインフォメーション
- 不動産会社の査定書に記載された、事例
査定書でどの事例を参考にしているか、なぜ、その事例を選んだのかを、確認することで、査定の信頼性を判断できます。詳しくは、レインズ・マーケットインフォメーションの項目をご覧ください。
他の手法との関係
不動産の価格を求める方法には、取引事例比較法のほかに原価法、収益還元法があります。原価法は建物を新築した場合の費用から価値の減少を差し引いて求める方法、収益還元法は将来の収益から価格を求める方法です。
実務では、物件の種類によって、使い分けられたり、複数の手法を併用して、価格の妥当性を検証したりします。詳しくは、原価法、収益還元法の項目をご覧ください。
モデルケース:事例の補正で査定額が決まった例(イメージ)
Kさんの土地(整形地、100平方メートル)を査定するため、不動産会社は近隣の3件の取引事例を収集しました。事例の価格はいずれも、1平方メートルあたり、30万円前後でした。
1件は売り急ぎの事情があり、価格を補正しました。また、半年前の事例は時点修正でやや、上方修正しました。Kさんの土地は角地で条件が良かったため、個別的要因で加算しました。補正の結果、1平方メートルあたり、約32万円、土地全体で約3,200万円が査定額となりました。