収益還元法とは
収益還元法は不動産鑑定評価基準に定められた、手法のひとつで、対象不動産が将来にわたって、生み出すと、期待される、純収益を現在の価値に換算して、価格を求める方法です。賃貸アパートやマンション、事務所ビル、商業ビルなど収益を目的とする不動産(収益物件)の評価に適しています。
買主が収益物件を購入する際に「この物件はいくらの収益を生み、投資額に対して、何%の利回りか」を基準に価格を判断します。売主はこの考え方を理解しておくことが大切です。
直接還元法
直接還元法は1年間の純収益(総収入から経費を差し引いた額)を還元利回り(期待される利回り)で割って、価格を求める方法です。
価格 = 純収益(年間)÷ 還元利回り
たとえば、年間の純収益が300万円で還元利回りが、6%の場合、価格は300万円 ÷ 0.06 = 5,000万円です。利回りが、高いほど、価格は低くなり、利回りが、低いほど、価格は高くなります。
DCF法
DCF(ディスカウンテッド・キャッシュ・フロー)法は対象不動産の保有期間中に得られる、純収益と売却時の価格(復帰価格)を予測して、それぞれを、現在価値に割り引いて、合計し、価格を求める方法です。
賃料の変動や空室の見込み、修繕費の計画などを、細かく、反映できるため、大規模な、収益物件の評価で使われます。計算が複雑なため、一般のアパート・マンションの査定では、直接還元法が使われることが多いです。
売却での、考え方
- 賃貸中の物件は賃料収入(年間の満室想定賃料・実際の賃料)が価格の基礎になる
- 空室率・家賃の水準・管理費・修繕費・税金などの、経費も価格に影響する
- 買主は利回り(表面利回り・実質利回り)を重視する
- 賃料が相場より低い場合や空室が多い場合は価格が下がる
売却前に賃料の見直し・空室の解消・経費の削減などを、行うと、収益性が高まり、売却価格の向上につながる場合があります。
表面利回りと実質利回り
- 表面利回り(グロス利回り):年間の賃料収入 ÷ 物件価格。経費を考慮しない、簡便な指標
- 実質利回り(ネット利回り):(年間の賃料収入 − 経費)÷(物件価格 + 購入時の諸費用)。実態に近い
広告などで、示される利回りは、表面利回りが、多いため、実質利回りも、確認することが大切です。買主が実質利回りで、判断することも念頭に置きましょう。
収益物件の売却の注意点
収益物件を売却する場合は賃貸借契約書、賃料の収支、修繕履歴、入居者の状況など収益に関する資料を買主に提示する必要があります。資料が整っていないと、買主が購入をためらう場合があります。
また、入居者がいる状態での、売却(オーナーチェンジ)では、入居者の権利に配慮し、敷金の引き継ぎ・賃料の振込先変更などの、手続きを、行います。詳しくは、賃貸中物件・オーナーチェンジの売却の項目をご覧ください。
モデルケース:賃料の見直しで、価格が上がった例(イメージ)
Lさんは、所有する、アパートを売却しようと、していました。年間の賃料収入は600万円、経費は150万円で純収益は450万円でした。還元利回り6%で、計算すると、価格は7,500万円です。
売却前に空室を解消し、賃料を相場に近づけたところ、年間の純収益は500万円に増えました。同じ還元利回りで、計算すると、約8,333万円となり、約833万円、価格が上がりました。収益性の向上が売却価格に直結する例です。