公示地価とは
公示地価(公示価格)は地価公示法に基づき、国土交通省の土地鑑定委員会が毎年1月1日時点の標準地(代表的な土地)の1平方メートルあたりの価格を判定し、3月下旬に公表するものです。全国で約2万6千地点の標準地が設定されています。
標準地の価格は2人以上の不動産鑑定士が鑑定評価を行い、土地鑑定委員会が審査して、決定します。目的は一般の土地取引の適正な価格形成を促すことです。
公示地価の役割
- 一般の土地取引の価格の指標(売買の際の目安となる)
- 不動産鑑定士が鑑定評価を行う際の規準
- 公共事業の用地を取得する際の価格算定の基準
- 相続税路線価・固定資産税評価額の基準となる価格の基礎
売主・買主が土地の価格を考える際の有力な、参考情報となります。
公示地価と他の価格の違い
- 公示地価:国土交通省が公表。1月1日時点。3月下旬に公表
- 基準地価:都道府県が公表。7月1日時点。9月に公表
- 路線価:国税庁が公表。1月1日時点。7月に公表。公示価格の約8割
- 固定資産税評価額:市町村が決定。3年ごとに、評価替え。公示価格の約7割
公示地価は標準地を対象とする、価格であり、個々の土地の価格をそのまま、示すものでは、ありません。
公示地価の調べ方
公示地価は国土交通省の「不動産情報ライブラリ(地価公示・都道府県地価調査)」のサイトで地図から検索できます。住所や地図を指定して、近くの標準地の価格を確認できます。
調べる際は売却する土地と標準地の条件(用途地域、接道、形状)を比べて、価格を判断します。標準地は実際の土地とは、条件が異なる場合もあるため、あくまで、目安です。
売却での、活用の仕方
公示地価は地価の動向(上昇・下落)を知るのに、役立ちます。前年と比べて、地価が上昇していれば、売却に有利なタイミングと考えることもできます。ただし、公示地価と実際の取引価格は異なるため、最終的な、売却価格は査定や取引事例で判断する必要があります。
売却価格の妥当性を確認する、補助的な指標としても、使えます。たとえば、査定額が公示地価ベースの価格と大きく、かけ離れている場合はその理由を不動産会社に確認しましょう。
モデルケース:公示地価から地価の動向を見た例(イメージ)
Gさんは、売却を検討する土地の近くの標準地の公示地価を過去5年分、確認しました。近年、毎年、数%ずつ、上昇していることがわかりました。
地価が上昇傾向にあり、売却に有利な時期と判断し、不動産会社に査定を依頼しました。公示地価で地価の動向を把握したうえで、売却を決断できた例です。ただし、実際の価格は物件の条件で決まります。
公示地価の「標準地」の選ばれ方と見る際の注意
公示地価の標準地は自然的・社会的条件から見て、類似の利用価値を持つと認められる、地域の中から土地の利用状況・環境・形状などが、標準的と判断される土地が選ばれます。つまり、特殊な土地ではなく、その地域でもっとも一般的な土地の価格を示すことになります。
このため、売却する土地が標準地に比べて、形が悪い、道路に面していない、広すぎる、といった特徴を持つ場合は公示地価より価格が低くなる傾向があります。反対に角地や整形地で条件がよい土地は公示地価を上回ることもあります。標準地との条件の違いを、整理して、見ることが大切です。