基準地価とは
基準地価(都道府県地価調査)は国土利用計画法施行令に基づき、都道府県知事が毎年7月1日時点の基準地の価格を調査して、9月ごろに、公表するものです。不動産鑑定士の鑑定評価をもとに、判定されます。
公示地価が主に都市計画区域内の標準地を対象としているのに対し、基準地価は都市計画区域外(林地・農地など)も含めて、全国の約2万1千地点で調査されます。
公示地価との違い
- 調査主体:公示地価は国土交通省。基準地価は都道府県
- 基準日:公示地価は1月1日。基準地価は7月1日
- 公表時期:公示地価は3月下旬。基準地価は9月ごろ
- 調査地点:公示地価は都市計画区域が中心。基準地価は林地なども、含む
両者は互いに補完し合い、地価の動向を年に2回、確認できます。
基準地価の役割
基準地価は国土利用計画法に基づく、土地取引の規制(届出制)の際の価格審査の基準として、使われます。また、公示地価と同様に一般の土地取引の指標となり、不動産鑑定評価の規準として、使われます。
売主が土地の価格を考える際には、公示地価・路線価・基準地価を組み合わせて、見ることで、地価の動向を立体的に把握できます。
基準地価の調べ方
- 国土交通省の不動産情報ライブラリ(地価公示・都道府県地価調査)で検索する
- 埼玉県のホームページで都道府県地価調査の結果を確認する
- 近隣の基準地の価格・変動率を確認する
基準地の位置は地図上に示されます。売却する土地の近くの基準地を探して、価格の水準と動向を確認しましょう。
売却での、使い方と注意点
基準地価は地価の動向を知る、参考資料です。7月1日時点の価格のため、公示地価(1月1日時点)よりも、新しい時点の動向が反映されています。春から夏にかけての、地価の変化を確認できます。
ただし、基準地価も実勢価格では、ありません。実際の売却価格は物件の条件・需給・時期によって、決まります。不動産会社の査定とあわせて、判断しましょう。
モデルケース:郊外の土地で基準地価を参考にした例(イメージ)
Hさんが、売却を考えていた土地は郊外の住宅地で近くに、公示地価の標準地はありませんでした。代わりに、近隣の基準地の価格と変動率を確認しました。
基準地価は横ばいか、微減傾向でした。この情報をもとに、不動産会社と査定の根拠を話し合い、売り出し価格を慎重に設定しました。公示地価の標準地がない地域で基準地価が役立った例です。
基準地価を地価の動向の確認に使う、具体的な手順
基準地価で地価の動向を確認するには、まず、売却する土地に近い基準地を地図上で探します。次にその基準地の前年からの変動率(上昇・下落の割合)を確認し、さらに、過去数年分の価格の推移を見ます。
続いて、同じ地域の公示地価の標準地とも、比べます。基準地価と公示地価の動きが、一致していれば、その地域の地価動向は確かなものと、考えられます。両者の動きが、異なる場合は半年間に地価が変化した可能性があります。これらの情報を不動産会社の査定の根拠と突き合わせると、売却価格の妥当性を判断しやすくなります。