固定資産税評価額とは
固定資産税評価額は市町村が固定資産税・都市計画税の課税標準となる、土地・建物の価格として、固定資産評価基準に基づいて、決定する額です。毎年、1月1日時点の所有者に対して、課税するための、基礎となります。
評価額は3年に1度、見直されます(評価替え)。評価替えの年度は令和6年度(2024年度)、その次は令和9年度(2027年度)です。評価替えのない年度は原則として、前年度の評価額が据え置かれます。
評価額が使われる場面
- 固定資産税・都市計画税の課税標準
- 不動産取得税の課税標準
- 登録免許税の課税標準(所有権移転登記・相続登記など)
- 相続税での、家屋の評価(土地は路線価・倍率方式)
- 売却時の固定資産税・都市計画税の日割精算の基礎
売却の際には、登記費用の計算(買主が負担)や税金の精算で評価額が使われます。
評価額と実勢価格の違い
固定資産税評価額は公示価格の約7割を目安に設定されているといわれています。そのため、実際の売却価格(実勢価格)より低くなる傾向があります。また、評価額は土地の利用状況や建物の経年劣化を反映して、決定されるため、物件ごとに、実勢価格との乖離の程度が異なります。
売却価格の目安として、固定資産税評価額を使うのは、適切では、ありません。実勢価格を知るには、不動産会社の査定や取引事例を参考にしましょう。
評価額の確認方法
- 毎年4月〜6月ごろに、届く、固定資産税・都市計画税の納税通知書(課税明細書)で確認する
- 市区町村の窓口で固定資産評価証明書を取得する
- 固定資産課税台帳の閲覧・名寄帳の取得で確認する
建物の評価額
建物の固定資産税評価額は建築費(再建築価格)をもとに、経年による劣化(経年減点補正率)を反映して、算出されます。築年数が経つほど、評価額は下がりますが、一定の下限(再建築価格の20%)で下げ止まります。
このため、古い建物でも、評価額がゼロになることはありません。ただし、売却価格の観点では、築年数が古い建物は価値がほぼ、ゼロとなり、土地の価値が中心となることも多くあります。
モデルケース:評価額と売却価格の違いを、知った例(イメージ)
Iさんは、納税通知書で土地の評価額が2,000万円であることを確認し、「売却価格も2,000万円くらいだろう」と考えていました。しかし、不動産会社の査定は約2,800万円でした。
評価額が実勢価格より低いことを知り、評価額を売却の目安にしてはいけないことを理解しました。固定資産税評価額は課税のための、指標であり、売却価格の目安には、ならない例です。