固定資産評価証明書とは
固定資産評価証明書は土地や建物の固定資産税評価額を証明する書類で市区町村(東京23区は都税事務所)が発行します。固定資産税評価額は固定資産税や都市計画税、不動産取得税、登録免許税などの、税額計算の基準となる、価額です。
売却の場面では、相続登記や所有権移転登記の登録免許税を計算するために評価額が必要となる場合に取得します。登記を司法書士に依頼する場合は司法書士が取得を代行することもあります。
固定資産税納税通知書との違い
- 納税通知書:毎年、市区町村から所有者に届く、課税の通知書(税額と納付書が記載)
- 評価証明書:必要なときに窓口で申請して、取得する、評価額の証明書(税額ではなく、評価額が記載)
- 課税明細書:納税通知書に同封される、土地・家屋ごとの、評価額や税額の内訳
納税通知書の課税明細書に評価額が記載されているため、登録免許税の計算には、これで、足りる場合もあります。ただし、登記の申請では、評価証明書の添付を求められることがあります。
取得方法と必要書類
評価証明書は不動産が所在する市区町村の窓口で申請します。取得に必要なものは次のとおりです。
- 申請書(窓口で記入)
- 本人確認書類(運転免許証など)
- 所有者本人でない場合は委任状、または、所有者との関係を証明する書類
- 手数料(1通あたり、数百円程度)
所有者以外が取得する場合は相続人であることを証明する戸籍謄本などが、必要になることもあります。必要な書類は市区町村によって、異なるため、事前に窓口に確認しましょう。
評価証明書が必要になる場面
- 相続登記:登録免許税(評価額×0.4%)を計算するため
- 売買による所有権移転登記:登録免許税の計算のため(買主が負担)
- 固定資産税・都市計画税の日割精算:税額を確認するため
- 譲渡所得の計算:取得費の算定の参考資料として
- 不動産取得税の申告・確認
売主としては、相続登記や決済の際に登記を依頼する司法書士に評価証明書を提出することが多くなります。
評価額の見方
評価証明書には、土地・家屋ごとの、固定資産税評価額が記載されています。土地の場合は地目、地積(面積)、評価額が家屋の場合は構造、床面積、評価額などが、記載されます。
評価額は3年に1度の評価替えで、見直されます。評価証明書の年度によって、評価額が異なる場合があるため、必要な年度を指定して、取得しましょう。登記の申請には、申請する年度の評価証明書が必要です。
よくある誤解と注意点
誤解1:「評価額は売却価格の目安になる」。評価額は公示価格の約7割を目安とした価額であり、実勢価格とは、異なります。
誤解2:「納税通知書があれば、評価証明書は不要」。登記の申請などでは、評価証明書を求められることがあります。
誤解3:「どこの窓口でも、取得できる」。不動産が所在する、市区町村の窓口で取得します。
モデルケース:相続登記のために評価証明書を取得した例(イメージ)
Rさんは、相続した実家の相続登記を司法書士に依頼しました。司法書士から「固定資産評価証明書が必要です」と案内されたため、実家の所在地の市の窓口で取得しました。
評価証明書の評価額をもとに、登録免許税(評価額の0.4%)が計算され、登記が完了しました。売却の前提となる、相続登記がスムーズに進んだ例です。