相続登記の義務化とは
相続登記とは、相続によって、不動産の所有者が変わった場合に登記簿上の名義を被相続人から相続人へ変更する手続きです。従来は申請が任意で放置されることが多く、所有者不明の土地が増え、社会問題となっていました。
この問題に対応するため、2021年の不動産登記法の改正により、2024年4月1日から相続登記が義務化されました。相続で不動産を取得した相続人は自己のために相続の開始があったことと、所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。
義務化の内容
- 期限:相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内
- 遺産分割が成立した場合:分割成立の日から3年以内に分割内容にもとづく、登記を申請する
- 罰則:正当な理由なく、怠ると、10万円以下の過料
- 過去の相続:施行日(2024年4月1日)より前に相続した不動産も対象。2027年3月31日までに、申請する(または、取得を知った日から3年のいずれか遅い日まで)
相続した不動産が長年、名義変更されていない場合は早めに、手続きを、進めましょう。
相続人申告登記
相続登記の手続きが、複雑ですぐに、遺産分割がまとまらない場合に利用できるのが、「相続人申告登記」です。登記簿上の所有者が亡くなったこと、自分が相続人であることを法務局に申し出る、簡易な手続きです。
この申告を行うことで、相続登記の義務を履行したと、みなされます。ただし、不動産の所有権の登記ではないため、売却には、利用できません。売却するには、遺産分割を行い、相続登記を完了させる必要があります。
売却との関係
- 売却するには、売主の名義になっている必要がある(相続登記が済んでいなければ、売却できない)
- 共有名義で相続登記する場合は売却に共有者全員の同意が必要
- 遺産分割協議で売却する相続人を決め、その人名義で相続登記してから、売却する方法もある
- 相続登記と売却の登記(所有権移転)を連続して、行える(司法書士に依頼)
売却を前提とした、相続の場合は遺産分割の方法(換価分割・代償分割など)を相続人間で話し合い、方針を決めましょう。
相続登記の流れと費用
- 被相続人の戸籍(出生から死亡まで)・相続人の戸籍を収集する
- 遺産分割協議を行い、遺産分割協議書を作成する(相続人全員の署名・実印・印鑑証明書)
- 法定相続分で登記する場合は協議書は不要
- 必要書類(戸籍・住民票・固定資産評価証明書など)をそろえる
- 法務局に相続登記を申請する(司法書士に依頼するのが、一般的)
登録免許税は不動産の評価額(固定資産税評価額)の0.4%です。司法書士報酬は別途、必要です。詳しくは、登録免許税の項目をご覧ください。
住所変更登記の義務化
あわせて、知っておきたいのが、住所・氏名の変更登記の義務化です。2026年4月1日から不動産の所有者が住所や氏名を変更した場合に変更から2年以内に変更登記を申請することが義務づけられました。正当な理由なく、怠ると、5万円以下の過料の対象になります。
売却の際には、登記簿上の住所と現在の住所が異なる場合に住所変更登記が必要です。早めに、確認しておきましょう。
モデルケース:義務化を受けて、売却のために登記を済ませた例(イメージ)
Oさんは、10年前に亡くなった、父が所有していた、実家を相続していましたが、名義変更はしていませんでした。義務化を知り、司法書士に相談しました。相続人はOさんと、弟の2人で遺産分割協議の結果、実家をOさんが、取得することになりました。
司法書士の協力で相続登記を完了し、その後、不動産会社に売却を依頼しました。相続登記が済んでいたため、売却はスムーズに進みました。義務化を機に手続きを、整理した例です。