共有名義とは
共有名義とは、1つの不動産を複数の人が持分(割合)に応じて、共同で所有している状態です。相続で法定相続分どおりに、登記した場合や夫婦で購入した場合、親子で共同で購入した場合などに、生じます。
共有は一見、公平に見えますが、売却・管理・活用の面で多くの、制約があり、トラブルの原因になりやすい、状態です。
主なリスク
- 売却に全員の同意が必要(1人でも、反対すると、売却できない)
- 共有者が死亡すると、その相続人が新たな共有者になり、共有者が増えて、権利関係が複雑になる
- 共有者が認知症などで、判断能力を失うと、手続きが、進まない(成年後見人の選任が必要)
- 共有者が所在不明になると、同意が得られず、売却が困難になる
- 固定資産税・修繕費などの、費用負担を巡って、意見が対立する
- 共有者の持分が第三者に売却・差押えされるリスク
共有状態が長引くほど、問題は複雑化します。
売却のルール(民法の改正)
共有不動産の売却は原則として、共有者全員の同意が必要です(共有物の変更・処分行為)。ただし、自分の持分のみを、売却することは他の共有者の同意なく、可能です。ただし、買主が見つかりにくく、価格も低くなります。
2023年4月に施行された、改正民法では、共有物の管理に関するルールが見直されました。たとえば、共有者の所在が不明な場合に裁判所の決定を得て、所在不明の共有者の持分を取得したり、譲渡したりできる制度が新設されました。
リスクへの対処法
- 共有を解消する:共有者間で協議し、1人が持分を買い取る(代償分割)、全体を売却して、代金を分ける(換価分割)
- 共有物分割請求:協議がまとまらない場合は裁判所に共有物の分割を請求できる
- 持分のみの売却:自分の持分だけを、第三者や他の共有者に売却する
- 共有者の所在不明・認知症への対応:裁判所の制度(所在不明共有者の持分取得・譲渡、成年後見)を利用する
詳しくは、共有物の分割、共有持分のみの売却の項目をご覧ください。
相続時に共有を避けるために
相続した不動産を共有名義にすると、将来のトラブルのリスクが高まります。遺産分割協議で取得する人を決めて、単独名義にする、換価分割で売却して、現金で分ける、代償分割で1人が取得するなど、共有を避ける方法を検討しましょう。
やむを得ず、共有にする場合は共有者間で管理や売却に関する、取り決め(共有者間の協定書)を作成しておくと、トラブルを防げます。
売却時に気をつけること
- 共有者全員の連絡先・意向を確認する
- 売却の代表者を決め、委任状を作成する
- 売却代金の分配方法・費用の負担を事前に取り決める
- 譲渡所得税は各共有者が持分に応じて、申告・納税する
- 共有者の持分に抵当権などが、設定されていないか、確認する
売却の手続きを、円滑に進めるためにも、共有者間の話し合いを、早めに、行いましょう。
モデルケース:共有を解消して、売却できた例(イメージ)
Wさんは、兄弟3人で共有する、実家を売却したいと、考えました。しかし、1人が反対し、売却が進みませんでした。Wさんは、司法書士に相談し、反対する兄弟に持分を買い取る提案を行いました。
兄弟間の話し合いの結果、反対していた兄弟が他の2人の持分を買い取る(代償分割)ことで、合意し、共有が解消されました。専門家を交えた、話し合いが、解決の糸口になった例です。