持分のみの売却とは
共有名義の不動産では、各共有者が持分に応じた権利を持っています。この持分は他の共有者の同意がなくても、自由に売却・譲渡できます(民法上、持分は自由に処分できます)。ただし、不動産全体の売却には、全員の同意が必要です。
売却の相手として、他の共有者・第三者(共有持分を専門に買い取る業者など)が考えられます。
メリットとデメリット
- メリット:他の共有者の同意が不要。共有状態から離脱できる。短期間で現金化できる場合がある
- デメリット:価格が全体売却の持分割合分より低い。買い手が限られる。他の共有者との、関係でトラブルになる場合がある
全体を売却できるなら、その方が有利なことが多いとされます。まずは、共有者全員での、売却を検討しましょう。
価格が低くなる理由
- 買主は不動産全体を自由に使えない・売れない
- 他の共有者との、調整が必要になる(使用・管理・売却)
- 買主が共有物分割請求・持分の買い取りの、手続きを、負担する
- 金融機関の融資が受けにくい(担保評価が低い)
そのため、持分の売却価格は全体の価格に持分割合をかけた金額より大幅に下がる傾向があります。
売却先の選択肢
- 他の共有者:共有関係を解消できる。価格の折り合いが、つきやすい場合がある
- 第三者(一般の買主):買い手が限られる
- 共有持分の買い取りを、行う専門の業者:迅速だが、価格は低め
共有持分の売却を持ち掛けられた場合は条件・契約内容を慎重に確認しましょう。
注意点
- 他の共有者に通知なく、持分が第三者に売られると、関係が悪化する場合がある
- 持分の売却で共有物分割請求が後に起こされる可能性
- 税金:譲渡所得として、確定申告する
- 契約書の内容(契約不適合責任の免責など)を確認する
モデルケース:持分を他の共有者に売却した例(イメージ)
Jさんは、兄との共有名義で実家を相続しました。兄は実家に住み続ける意向でJさんは、持分を手放したいと、考えていました。
不動産会社に不動産全体の査定を依頼し、その額を参考に兄に持分の買い取りを、提案しました。双方が納得できる価格で合意し、持分移転登記を行いました。他の共有者への売却でスムーズに解決できた例です。
持分のみを、売却する前に確認したいこと
持分のみの売却を検討する前にまず、他の共有者がどう考えているかを、確認しましょう。全体を売却する意向がある、持分を買い取りたいという共有者がいるなど、話し合いの余地が残っている場合があります。第三者へ先に売却してしまうと、共有者との関係が悪化し、後のトラブルにつながる可能性があります。
次に持分の売却で手元に残る金額を試算します。持分の価格・売却にかかる費用・譲渡所得税を差し引いた、手取りと、全体を売却した場合の手取りを、比較し、どちらが、有利かを、判断しましょう。不動産会社・税理士に試算を依頼すると、客観的な、判断ができます。
最後に契約書の内容を確認します。持分売却では、契約不適合責任の範囲・引き渡しの条件・登記の手続きなどが、通常の売買と異なる場合があります。内容が不明な場合は弁護士・司法書士に確認してから、契約しましょう。