離婚時の不動産の選択肢
- 売却して、代金を分ける:ローンを完済し、残りを、分与する。最もシンプルで後腐れが、少ない
- 一方が住み続ける:ローンの名義・債務者の変更・代償金(財産分与)の整理が必要
- 売却せず、一時的に共有のまま:将来のトラブルのリスクが高い
どの方法を選ぶかは、ローンの残債・名義・子どもの事情・双方の資力によって、決まります。
整理の順番
- 名義の確認:登記簿で所有者(単独・共有)と持分を確認する
- ローンの確認:債務者・連帯債務者・連帯保証人・残債を確認する
- 査定:不動産の価値(売却価格の見込み)を把握する
- アンダーローンか、オーバーローンかを、判断する
- 財産分与の方針(売却・取得・代償)を話し合う
- 取り決めを、書面(離婚協議書・公正証書)に残す
- 売却・名義変更・ローンの整理などの、手続きを、進める
詳しくは、離婚時の不動産売却のページをご覧ください。
売却して清算する場合
売却して、清算する場合は売却代金からローン残債・売却費用・税金を差し引いた残額を財産分与として、分けます。売却価格がローン残債を上回る(アンダーローン)場合は比較的、スムーズです。
売却価格が残債を下回る(オーバーローン)場合は不足分の負担が大きな問題になります。詳しくは、オーバーローンの場合の項目をご覧ください。
税金の注意点
- 譲渡所得税:売却益が出た場合、課税される。居住用財産の3,000万円特別控除などの特例を使える場合がある(離婚前に売却すると、夫婦それぞれが、特例を使える場合がある)
- 財産分与で不動産を渡した場合:渡した側に譲渡所得税が課される場合がある(時価で譲渡したとみなされる)
- 贈与税:財産分与が過大な場合は贈与とみなされる場合がある
- 不動産取得税:財産分与で取得した場合は課されない(原則)
詳しくは、財産分与と譲渡所得税の項目をご覧ください。
子どもの事情・住まいの確保
子どもがいる場合は学区・生活環境の変化・親権・養育費・住まいの確保が課題になります。子どもの学期の区切り(進級・進学)を考慮して、売却・引っ越しの時期を決める場合もあります。
住み続ける側がローンを引き継ぐ場合は金融機関の審査・承諾が必要です。支払い能力がない場合は売却が現実的な選択肢になります。詳しくは、子どもの事情と売却時期の項目をご覧ください。
相談先・進め方
- 不動産の価値・売却方法:不動産会社(査定・売却のサポート)
- 法律(財産分与・親権・離婚協議書):弁護士
- 税金(譲渡所得・財産分与):税理士
- ローン(名義変更・借り換え):金融機関・ファイナンシャルプランナー
- 登記(名義変更・抵当権抹消):司法書士
当事者同士で話がまとまらない場合は第三者(不動産会社・弁護士)を間に入れると、冷静に進められます。ご相談の内容は秘密を厳守します。
モデルケース:売却して清算した例(イメージ)
Zさんご夫婦は離婚にあたり、ペアローンで購入した自宅を売却することにしました。査定額は残債を上回り、アンダーローンでした。不動産会社が窓口となり、売却を進めました。
売却代金でローンを完済し、残りを、財産分与の割合で分けました。住宅ローン控除・譲渡所得税の特例も税理士に確認しました。事実を整理し、第三者を交えて、進めたことが円満な解決につながった例です。
離婚時の売却で後悔しないための、考え方
離婚時の不動産売却で後悔しないためには、「早く決める」ことと、「納得して決める」ことの、バランスが大切です。感情的になっている時期は「とにかく、早く、手放したい」と考えがちですが、安く売ってしまったり、税金・費用の見落としが、あったりすると、後で後悔します。
まず、不動産の価値・ローン残債・手取りを、客観的に把握し、複数の不動産会社の査定を比較しましょう。次に財産分与の方針・子どもの事情・住まいの確保を整理し、取り決めを、書面に残します。最後に売却のスケジュール(いつまでに、いくらで、どの方法で)を決めます。
感情的な対立が強い場合は不動産会社・弁護士などの、第三者に間に入ってもらうことで、冷静な話し合いが、可能になります。専門家の力を借りながら、納得のいく、売却を目指しましょう。