ペアローンとは
ペアローンは夫婦がそれぞれ、金融機関と住宅ローンの契約(金銭消費貸借契約)を結び、購入する不動産にそれぞれの、ローンのための、抵当権が設定される、仕組みです。収入を合算して、より多く、借りられる点がメリットです。
通常、ペアローンでは、夫婦が互いに、相手のローンの連帯保証人(または、連帯債務者)になります。不動産はそれぞれの、ローンの負担割合に応じた、持分の共有名義になります。
離婚時の課題
- 2本のローン:それぞれの残債があり、合計の残債を売却代金で完済できるか、確認が必要
- 共有名義:売却には、共有者(元配偶者)の同意が必要
- 連帯保証・連帯債務:離婚しても、互いに、相手のローンの責任を負う
- どちらか一方が住み続ける場合:ローンの名義変更・借り換えが、難しい(審査・承諾が必要)
- 離婚後の返済の滞り:連帯保証人に請求が及ぶ
詳しくは、連帯債務・連帯保証、連帯保証人・連帯債務者がいる場合の売却の項目をご覧ください。
売却して、清算する場合
最もシンプルな方法は不動産を売却して、2本のローンを完済し、残りを、分ける方法です。売却価格が2本のローンの合計残債を上回る(アンダーローン)場合はスムーズに進みます。
- 不動産会社に査定を依頼し、売却価格の見込みを、確認する
- 2本のローンの残債をそれぞれ、確認し、合計する
- 売却代金で完済し、残りを、分配する(手取りの分け方を取り決める)
- 決済日に2本のローンを同時に完済し、2つの抵当権を抹消する
詳しくは、住宅ローン残債の確認方法の項目をご覧ください。
一方が住み続ける場合
一方が住み続ける場合は他方の持分を買い取り、他方のローンを完済する(または、住み続ける側が借り換える)必要があります。しかし、借り換えには、金融機関の審査があり、収入が不足していると、難しい場合があります。
また、名義変更・債務者の変更は金融機関の承諾が必要で契約上、認められない場合もあります。実現が難しい場合は売却が現実的な選択肢になります。
オーバーローンの場合
- 不足分をどちらが、どれだけ負担するかを、取り決める(離婚協議書に明記)
- 自己資金で補う・住み替えローンを利用する・任意売却を検討する
- 不足分の負担について、合意できない場合は弁護士に相談する
詳しくは、オーバーローンの場合の項目をご覧ください。
相談の進め方
- 2本のローンの契約内容・残債・連帯保証の有無を確認する
- 登記簿で共有名義・持分・抵当権を確認する
- 不動産会社に査定を依頼する
- 売却・取得・代償などの方針を話し合う
- 取り決めを、書面(離婚協議書・公正証書)に残す
- 金融機関に売却・名義変更の意向を連絡する
金融機関は離婚が理由でも、ローンの契約内容を変更する義務はありません。早めに、相談しましょう。
モデルケース:ペアローンの自宅を売却して、清算した例(イメージ)
Dさんご夫婦はペアローンで購入した自宅を離婚を機に売却することにしました。2本のローンの合計残債は3,200万円で査定額は3,500万円でした。
売却代金で2本のローンを完済し、残りの約300万円(諸費用・税金を除く)を分けました。不動産会社が2つの金融機関との調整をサポートし、決済日に同時に完済できました。早めの査定と金融機関への連絡がスムーズな清算につながった例です。