離婚時の不動産売却のポイント
離婚の際の不動産は、住宅ローン・名義・財産分与が絡み合い、判断が難しくなります。整理の順番を確認しましょう。
離婚時の不動産の選択肢
売却して代金を分ける
売却代金からローンを完済し、残りを分与します。もっともシンプルな方法です。
どちらかが住み続ける
名義・ローンの整理が必要です。ローンの債務者の変更は、金融機関の承諾が必要です。
売却せずに、一時的に保有する
共有名義のまま保有する方法ですが、将来のトラブルのリスクがあります。
整理する順番
名義とローンを確認する
不動産の名義人と、ローンの債務者・連帯債務者・連帯保証人を確認します。
売却価格と残債を比べる
査定で価格を把握し、オーバーローンかどうかを確認します。
財産分与の方針を決める
売却か、どちらかが取得するか、分け方を話し合います。
書面で合意する
取り決めた内容は、離婚協議書などの書面に残します。
売却・手続きを進める
売却の手続きや、名義変更・抵当権抹消を進めます。
離婚時の売却の注意点
- ペアローン・連帯債務の場合、離婚後も、契約上の責任は消えない
- 共有名義の売却には、共有者全員の同意が必要
- 財産分与で不動産を渡す側に、譲渡所得税が課される場合がある
- 売却代金が残債に満たない(オーバーローン)場合、不足分の負担を整理する
- 子どもの学区や、生活への影響を考えて、時期を決める
感情面の対立から、話が進まないことがあります。事実の整理は不動産会社へ、法的な争いについては、弁護士へ相談するのが一般的です。
周囲に知られずに進めたい方へ
離婚に関する事情は、周囲に知られたくないという方が、多くいらっしゃいます。ご相談内容は、秘密を厳守します。広告やチラシを出さずに進める方法もありますので、ご希望をお伝えください。
離婚時の不動産で、最初に整理すること
離婚の際の不動産は、感情面の問題と、お金の問題が絡み合い、整理が難しくなりがちです。最初に、事実関係を、客観的に把握することが大切です。具体的には、「名義は誰か」「ローンの債務者は誰か」「現在の残債はいくらか」「今の価値(査定額)はいくらか」の4点です。
この4点が明らかになれば、「売却して清算する」「どちらかが住み続ける」といった選択肢の、実現可能性が見えてきます。たとえば、売却価格が残債を上回っていれば(アンダーローン)、売却して清算するのが、シンプルで、わかりやすい方法です。残債が上回っていれば(オーバーローン)、不足分の負担が、大きな問題になります。
住み続ける場合は、住宅ローンの名義を、住む方に変更できるかが、重要です。金融機関の審査があり、収入や信用の状況によっては、難しいこともあります。名義とローンが、別の人になっている場合、そのままにしておくと、将来、トラブルの原因になります。
離婚協議で、書面にしておきたいこと
- 不動産を売却するかどうか、時期と方法
- 売却代金の分け方(割合・金額)
- ローンの返済の担当者と、完済の方法
- 住み続ける場合の、名義の変更とローンの扱い
- 売却に必要な、協力の内容(書類・内覧・引き渡し)
売却して清算する例(イメージ)
たとえば、ペアローンで購入した家を、離婚を機に売却する場合、売却代金で、2人分のローンを完済し、残りを、取り決めた割合で分けます。売却価格がローン残債の合計を上回っていれば、手続きは比較的スムーズです。
一方、下回る場合は、不足分を、どちらがどれだけ負担するかの取り決めが、必要になります。この場合は、弁護士など、法律の専門家にも、相談することをおすすめします。
離婚時の売却のチェックリスト
- 不動産の名義を確認した
- ローンの債務者・連帯債務者・保証人を確認した
- 残債を確認した
- 査定で、価値を把握した
- 財産分与の方針を、話し合った
- 取り決めを、書面に残した
- 税金(譲渡所得税)の影響を、税理士に確認した
離婚時の売却でよくある失敗
話し合いが、まとまらないまま、先延ばしにする
ローンや維持費が、二人に負担としてかかり続けます。
口約束で、済ませる
取り決めは、必ず書面にします。
名義とローンを、確認しない
売却や、名義変更の可否が、わからなくなります。
税金を、見落とす
財産分与でも、譲渡所得税が課される場合があります。
相手との連絡を、完全に絶つ
共有名義の場合、売却に協力が必要です。
専門家に、相談しない
法律・税金・不動産の、それぞれの専門家を活用しましょう。
離婚時の売却の標準的な流れ
事実の整理
名義・ローン・残債・査定額を確認します。
方針の話し合い
売却するか、住み続けるかを、話し合います。
書面での合意
離婚協議書などに、取り決めを残します。
売却・手続き
売却活動・契約・決済を進めます。
税金・申告
必要に応じて、確定申告を行います。