離婚時のオーバーローン
オーバーローンは売却価格がローン残債を下回る状態です。離婚に伴う売却では、不足分を誰が負担するかが、最大の争点になります。売却代金だけでは、完済できないため、不足分を補う方法を考える必要があります。
詳しくは、オーバーローンの項目もご覧ください。ここでは、離婚特有の論点を整理します。
不足分の負担の考え方
- 原則として、ローンの債務者が不足分を負担する(債務者の責任)
- ペアローン・連帯債務の場合:連帯債務者・連帯保証人も不足分の責任を負う
- 財産分与の観点:不動産がマイナスの財産(債務超過)の場合、他の財産とあわせて、清算を考える
- 夫婦間で負担割合を話し合い、離婚協議書に明記する
債務超過の不動産は財産分与でプラスの財産として、扱われない場合があります。弁護士に相談しましょう。
対処法
- 自己資金で不足分を補う(貯蓄・保険の解約・退職金など)
- 親族の援助を受ける(贈与・貸付の税務に注意)
- 住み替えローンを利用する(離婚後の新居の購入とあわせて、借りる)。ただし、離婚後の単独の収入での、審査が課題
- 任意売却:金融機関の同意を得て、市場で売却し、残債を分割返済する
- 売却を見送り、返済を続ける(どちらかが、住み続け、残債が減るのを、待つ)
売却を見送る場合のリスク
売却を見送り、返済を続ける場合は次のようなリスクがあります。
- 返済の滞り:連帯保証人・連帯債務者に請求が及ぶ
- 共有名義のままの、トラブルの継続
- 固定資産税・修繕費の負担
- 地価が下がり、さらに、オーバーローンが拡大する可能性
- 将来の売却がさらに、難しくなる(関係の悪化)
売却を見送る場合は返済の分担・住み続ける側の責任・期間を書面で取り決めておきましょう。
金融機関との相談
オーバーローンで売却を検討する場合は早めに、金融機関に相談しましょう。金融機関は残債の完済額・手続き・任意売却の可否・分割返済の可能性について、情報を提供してくれます。
返済が困難な状況の場合は条件変更(返済期間の延長・返済額の軽減)を相談できる場合もあります。滞納する前に相談することが重要です。
専門家の活用
- 不動産会社:査定・売却・任意売却のサポート
- 弁護士:不足分の負担・財産分与・債務整理の法的な判断
- 司法書士:抵当権抹消・登記の手続き
- ファイナンシャルプランナー:返済計画・住み替えローンの相談
- 金融機関:残債・手続き・条件変更の相談
複数の専門家に相談して、最適な方法を選びましょう。
モデルケース:不足分の負担を取り決めて、売却した例(イメージ)
Fさんご夫婦の自宅は残債が2,800万円で査定額は2,500万円でした。不足分300万円と売却費用を補う必要がありました。夫婦で話し合い、双方が折半で負担することに合意しました。
離婚協議書に不足分の負担割合・支払い時期を明記し、決済日にそれぞれ、自己資金を用意して、完済しました。事前の取り決めが、スムーズな売却につながった例です。