財産分与と譲渡所得税の関係
離婚に伴う、財産分与として、不動産を相手に譲渡した場合、譲渡した側は分与の時の時価で不動産を譲渡したものとして、扱われます。時価から取得費・譲渡費用を差し引いた、利益(譲渡所得)が出た場合は譲渡所得税・住民税が課されます。
つまり、金銭の授受がなくても、不動産を渡した事実だけで、課税される場合があります。この点は見落とされがちな、税務上の注意点です。
課税されるケースとされないケース
- 課税される:購入時より価値が上がった(含み益のある)不動産を分与した場合
- 課税されにくい:購入時より価値が下がった(含み損のある)不動産を分与した場合(損が出る場合は課税されない)
- 売却して、代金を分ける場合:売却した側(名義人)に譲渡所得が発生し、通常の売却と同様に課税される
- 共有名義で売却した場合:各共有者が持分に応じて、譲渡所得を申告する
詳しくは、譲渡所得税、譲渡所得の計算方法の項目をご覧ください。
3,000万円特別控除の適用
居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除は財産分与による譲渡にも、適用できる場合があります。ただし、配偶者への譲渡は特例の対象外とされるため、離婚の成立前の分与か、離婚成立後の分与かで、取り扱いが、異なります。
また、売却して、代金を分ける場合は離婚前に夫婦が共有で売却すれば、夫婦それぞれが、3,000万円特別控除を使える場合があります(それぞれの要件を満たす場合)。詳しくは、3,000万円特別控除(マイホーム)の項目をご覧ください。
受け取る側の税金
- 贈与税:財産分与として、取得した財産には、原則として、贈与税は課されない(分与の額が婚姻中の財産の額・その他の事情を考慮しても、多すぎる場合や離婚が贈与税・相続税の回避を目的とする場合は課税される可能性がある)
- 不動産取得税:財産分与による取得は原則として、課されない
- 登録免許税:所有権移転登記にかかる(税率は原則、固定資産税評価額の2%)
財産分与の額が適正であることを示せるよう、離婚協議書に分与の根拠を記載しておくと、安心です。
住宅ローンが残る場合
住宅ローンが残る不動産を財産分与する場合は債務の引き継ぎが、問題になります。債務を引き継ぐ側は取得する財産から債務を差し引いた、実質的な額を取得することになります。
一方、渡す側は債務から解放される分も含めて、譲渡の対価を得たものとみなされる場合があります(負担付き譲渡)。税務上の取り扱いは、複雑なため、税理士に相談しましょう。
対策・相談
- 分与の前に不動産の取得費・時価を確認し、譲渡所得の有無を試算する
- 売却して、代金を分ける方が税務上・手続き上、有利な場合がある
- 離婚の前後・名義の状況によって、特例の適用が異なるため、税理士に相談する
- 離婚協議書に税金の負担者を明記しておく
離婚の話し合いと、並行して、税理士に相談することで、後悔のない、選択ができます。
モデルケース:税金を試算して、方法を選んだ例(イメージ)
Bさんは、離婚にあたり、自宅を夫名義のまま、妻に財産分与する予定でした。税理士に相談したところ、自宅の含み益が大きく、夫に譲渡所得税が課される可能性があると、わかりました。
そこで、夫婦で自宅を売却し、売却代金を分ける方法に変更しました。居住用財産の特例も適用でき、税負担を抑えられました。事前に税務を確認したことが有利な選択につながった例です。