贈与税とは
贈与税は個人から財産を無償でまたは、著しく低い価格で譲り受けた場合に受け取った人に課される税金です。1年間に受け取った財産の合計が110万円(基礎控除)を超えると、超えた部分に課税されます。
不動産を売却する場合でも、売却価格が時価より著しく低い場合には、その差額が贈与とみなされて、買主に贈与税が課される場合があります。これを、「低額譲渡」といい、親族や知人間の取引で特に問題になりやすい点です。
低額譲渡とみなし贈与
「著しく低い価格」とは、時価のおおむね、7〜8割を下回るような価格をいうと、いわれていますが、明確な基準はありません。個別の事情によって、判断されます。
- 時価が3,000万円の土地を1,000万円で子に売却した場合、時価との差額2,000万円が贈与とみなされる可能性がある
- この場合、子(買主)に贈与税が課される場合がある
- 売主には、売却価格をベースに譲渡所得が計算される(時価ではなく、実際の売却価格)
売買価格を決める際は不動産鑑定士の鑑定評価や不動産会社の査定書などを、取得して、時価の根拠を残しておくことをおすすめします。
親族間売買の特有の注意点
親族間の売買では、3,000万円特別控除が使えない場合があります。また、売却先が親子や夫婦などの、特別な関係にある場合は居住用財産の特例の対象外となる場合があります。
さらに、住宅ローンを利用して、親族から購入しようとする場合、金融機関が親族間売買に融資を行わない場合もあります。事前に金融機関に確認する必要があります。
贈与と売却の組み合わせ(負担付贈与など)
不動産を贈与する際に住宅ローンの残債を引き継ぐ形(負担付贈与)で行う場合は「ローン残債の額」を売買代金のように、扱って、贈与税と譲渡所得税の両方が問題になる場合があります。
負担付贈与は税務上、複雑な取り扱いになるため、必ず、税理士に相談してください。
贈与税を避けるための、工夫
- 売買価格を時価(鑑定評価や査定額)に近づける
- 価格の根拠となる、資料(査定書、鑑定評価書)を保管する
- 贈与税の基礎控除(年間110万円)の範囲内で分割して、贈与する
- 相続時精算課税制度などの、贈与の特例を検討する
- 税理士に事前に相談する
贈与税を避けるために売買価格を適切に設定することは売主・買主の双方にとって、大切です。
よくある誤解と注意点
誤解1:「親族なら、いくらで売っても、問題ない」。著しく低い価格での売却は贈与とみなされる場合があります。
誤解2:「時価をきちんと、調べる必要はない」。価格の根拠を残すことが後の税務調査でも、役立ちます。
誤解3:「贈与税は売主に課される」。贈与税は財産を受け取った側(買主)に課されます。
税制は改正されることがあります。実際の申告・判断にあたっては、必ず、税理士や税務署に最新の内容をご確認ください。
モデルケース:親族間売買で時価を確認した例(イメージ)
Qさんは、実家の土地を子に売却することにしました。当初は「子だから」と1,000万円で売却する予定でしたが、不動産会社に査定を依頼したところ、時価は約2,500万円と判明しました。
そこで、2,500万円に近い、価格で売買契約を結び、贈与とみなされるリスクを避けました。価格の根拠として、査定書を保管しています。このように、事前に時価を調べることが後のトラブルを防ぎます。