3,000万円特別控除とは
3,000万円特別控除は自分が住んでいた家屋やその敷地を売却した場合に譲渡所得から最大3,000万円を差し引くことができる特例です。正式には、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。
譲渡所得が3,000万円以下であれば、控除によって、課税される所得がゼロになり、所得税・住民税はかかりません。譲渡所得が3,000万円を超える場合でも、超えた部分のみが、課税対象となるため、税負担が大きく軽減されます。
適用を受けるための主な要件
- 自分が住んでいる家屋、または、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、売却すること
- 家屋を取り壊した場合は取り壊した日から1年以内に売買契約を結び、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、売却すること
- 売却した年の前年・前々年にこの特例(または、買換え等の特例)を使っていないこと
- 親族(配偶者、直系血族など)や特別な関係にある人への売却ではないこと
- 売却した家屋が居住用として、使用されていたこと(別荘、貸家などは対象外)
所有期間の長短は問われません。購入してすぐに、売却した場合でも、要件を満たせば、適用を受けられます。ただし、短期譲渡所得(所有期間5年以下)の場合でも、控除は適用されます。
売却のタイミングと期限
この特例で最も注意したいのは、売却の期限です。住まなくなった日(引っ越した日)から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、売却する必要があります。たとえば、2023年6月に引っ越した場合、3年後の2026年の12月31日が期限です。
引っ越した後に空き家のまま、放置して、期限を過ぎてしまうと、特例が使えなくなり、税負担が大きく増える場合があります。売却を検討している場合は期限を確認して、余裕を持って、売却活動を始めましょう。3,000万円特別控除の期限の項目もご覧ください。
適用を受けるための手続き
特例の適用を受けるには、売却した翌年の確定申告で手続きを行います。必要な書類は次のとおりです。
- 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)
- 売買契約書の写し
- 登記事項証明書(売却した不動産の)
- 住民票の除票、または、戸籍の附票(住んでいたことを証明するため)
- 取得費・譲渡費用を証明する書類
売却して、売却益が出ていなくても、損益通算などの特例を使う場合は申告が必要です。申告の期限は売却した翌年の3月15日ごろです。
他の特例との関係
3,000万円特別控除は他の特例と併用できる場合とできない場合があります。たとえば、住宅ローン控除は売却した住宅については、居住を開始した年から適用されなくなります。また、買換えの特例(特定の居住用財産の買換えの特例)とは、併用できません。どちらかを、選択する必要があります。
ただし、10年を超えて所有した居住用財産の軽減税率の特例は3,000万円特別控除と併用できます。控除後の所得に軽減された税率が適用されるため、税負担がさらに軽くなります。
適用されないケースと注意点
- 親子・夫婦など特別な関係にある人への売却
- 賃貸していた家屋(居住用でないもの)
- 別荘やセカンドハウス(通常、居住していない)
- 住まなくなってから、3年を経過した年の12月31日を過ぎた売却
- 前年・前々年に同様の特例を使っている場合
- 単に自分名義の家屋に住んでいなかった場合(居住の実態がない)
適用の可否は居住の実態など事実関係によって判断されます。判断に迷う場合は税理士や税務署に確認しましょう。
よくある誤解
誤解1:「3,000万円で売れば、税金がかからない」。控除されるのは、譲渡所得(利益)であり、売却価格ではありません。
誤解2:「3,000万円控除を使えば、確定申告は不要」。特例の適用を受けるためには、確定申告が必要です。
誤解3:「空き家にしても、期限なく使える」。住まなくなってから、3年を経過する年の12月31日が期限です。
税制は改正されることがあります。実際の申告・判断にあたっては、必ず、税理士や税務署に最新の内容をご確認ください。
モデルケース:3,000万円特別控除で納税額がゼロになった例(イメージ)
Lさんは、25年住んだ自宅を3,800万円で売却しました。取得費(建物の減価償却後)は1,500万円、譲渡費用は150万円でした。譲渡所得は3,800万円 −(1,500万円 + 150万円)= 2,150万円です。
3,000万円特別控除を適用すると、課税所得はゼロになり、所得税・住民税はかかりません。もし、控除を使わなければ、約437万円(約20.315%)の税金がかかっていたことになります。特例を活用するための確定申告の重要性がわかる例です。