譲渡損失の特例とは
不動産を売却して、損失が出た場合、通常はその損失を他の所得と通算することはできません。しかし、居住用財産(マイホーム)の譲渡損失については、一定の要件を満たす場合に損益通算や繰越控除ができる特例があります。
特例には、2つの種類があります。「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」と「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」です。
買換えの場合の特例
- 売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えている居住用財産を売却して、新しい居住用財産を購入する場合
- 売却の前々年1月1日から売却の翌年12月31日までの間に新居を購入し、翌年12月31日までに、居住すること
- 新居の購入に返済期間10年以上の住宅ローンを組んでいること
- 新居の床面積が50平方メートル以上であること
要件を満たせば、譲渡損失を給与所得などの、他の所得と通算できます。通算しきれない損失は翌年以降3年間、繰り越して、控除できます。
住宅ローンが残る家を売却して、買い換えない場合
住宅ローンの残債が売却価格を上回る場合(オーバーローン)で新居を購入しない場合にも、特例があります。これが、「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」です。
- 売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えている居住用財産を売却すること
- 売却契約日の前日に返済期間10年以上の住宅ローンが残っていること
- 売却価格がローン残債を下回っていること(控除できるのは、残債から売却価格を引いた額が限度)
- 合計所得金額が3,000万円以下であること
新居を購入しない場合でも、使える点が買換えの場合との大きな違いです。
損益通算と繰越控除の仕組み
損益通算とは、譲渡損失を給与所得などの、他の所得と通算して、課税所得を減らす仕組みです。たとえば、給与所得が600万円で譲渡損失が300万円であれば、課税される所得は300万円になり、すでに納めた所得税の一部が還付される場合があります。
繰越控除とは、損益通算しても、損失が残る場合にその損失を翌年以降3年間、繰り越して、各年の所得から控除できる仕組みです。この特例を使うことで、数年にわたって、税負担を軽くできます。
適用を受けるための手続き
特例を受けるためには、損失が出た年に確定申告を行います。その後、繰越控除を受ける年(翌年以降)も毎年、確定申告が必要です。必要な書類は売買契約書、登記事項証明書、ローン残高証明書、新居の契約書(買換えの場合)などです。
繰越控除を受ける年の申告を忘れると、繰越が打ち切られる場合があるため、注意が必要です。
注意すべきポイント
- 親族など特別な関係にある人への売却は対象外
- 所有期間が5年以下の場合は対象外
- 要件(ローンの返済期間、床面積など)が細かい
- 損失の控除限度額が決まっている
- 3,000万円特別控除との併用はできない(どちらかを選ぶ)
税制は改正されることがあります。実際の申告・判断にあたっては、必ず、税理士や税務署に最新の内容をご確認ください。
モデルケース:住み替えで売却損が出たが、特例で軽減できた例(イメージ)
Nさんは、10年前に4,000万円で購入した自宅を3,000万円で売却しました。譲渡損失は1,000万円(諸費用を除く)です。新居を購入し、10年以上のローンを組みました。
特例を使って、給与所得と損益通算した結果、所得税・住民税が還付されました。損益通算しても、損失が残ったため、翌年以降に繰り越して、控除を受けました。特例を使わなければ、損失は無駄になるところでした。