譲渡所得の確定申告とは
不動産を売却して、譲渡所得が発生した場合は売却した年の翌年に確定申告を行い、所得税(復興特別所得税を含む)を納める必要があります。住民税も確定申告の内容にもとづいて、課税されるため、別途の手続きは、不要です。
給与所得者でも、会社の年末調整だけでは、譲渡所得の申告は完了しません。別途、確定申告が必要です。
申告が必要なケース・不要なケース
- 申告が必要:譲渡所得が出た場合、特例(3,000万円特別控除など)を使う場合、損益通算・繰越控除を使う場合
- 申告が不要:譲渡所得が出ず、特例も使わない場合(ただし、念のため、税理士や税務署に確認するのがおすすめ)
特例を使って、結果的に税額がゼロになる場合でも、申告は必要です。申告を忘れると、特例が適用されません。
申告の期間と方法
確定申告の期間は売却した年の翌年の2月16日から3月15日(土日の場合は翌月曜日)までです。申告の方法は税務署の窓口への提出、郵送、電子申告(e-Tax)があります。
e-Taxを利用すると、自宅から申告できます。マイナンバーカードがあれば、手続きが、スムーズです。納税は振替納税、クレジットカード納付、窓口納付などの方法が選べます。
必要な書類
- 確定申告書(第一表、第三表(分離課税用))
- 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)
- 売却時の売買契約書の写し
- 取得時の売買契約書の写し
- 仲介手数料・測量費などの領収書
- 登記事項証明書
- 特例を受ける場合の証明書類(住民票の除票など)
- マイナンバーの確認書類・本人確認書類
書類をあらかじめ、そろえておくと、申告がスムーズに進みます。
申告の手順
- 必要書類を集める
- 譲渡所得を計算する(売却価格 −(取得費+譲渡費用)− 特別控除)
- 譲渡所得の内訳書を作成する
- 確定申告書を作成する
- 税務署へ提出し、納税する
計算に自信がない場合や特例の適用で迷う場合は税理士に依頼する方法があります。報酬は事務所によって異なりますが、数万円〜数十万円が目安です。
申告の漏れ・誤りがあったとき
申告を忘れた場合や内容に誤りがあった場合は期限後に申告したり、修正申告をしたりすることができます。この場合は延滞税や無申告加算税などの、ペナルティがかかる場合があります。
期限内に申告し忘れた場合はできるだけ早く、税務署に相談しましょう。自主的に申告すれば、ペナルティが軽減される場合があります。
モデルケース:申告を行い、特例を適用した例(イメージ)
Oさんは、自宅を売却して、譲渡所得が2,200万円でした。3,000万円特別控除の要件を満たしていたため、翌年の2月に必要書類をそろえて、e-Taxで、確定申告を行いました。
その結果、課税所得はゼロになり、納税額もゼロになりました。もし、申告を忘れていたら、約447万円の税金を納めることになっていた可能性があります。「税金がかからないから、申告しなくていい」ではなく、「申告するから、税金がかからない」という点が重要です。
確定申告の前に準備しておくとよいスケジュール
確定申告の期限は3月15日ごろですが、準備は売却の前から始めておくと、安心です。売却の契約後、すぐに、取得費と譲渡費用に関する資料を集め始めましょう。決済後は領収書を整理して、ファイルにまとめます。
年が明けたら、1月中に必要書類(売買契約書、登記事項証明書、住民票の除票など)をそろえます。2月には、譲渡所得の計算を行い、確定申告書を作成します。税理士に依頼する場合は1月〜2月上旬に相談すると、余裕を持って、進められます。
申告の時期の直前は税務署も税理士も混雑します。余裕を持った計画がミスやストレスを減らす秘訣です。