譲渡所得税
不動産を売却して利益（譲渡所得）が生じた場合にかかる税金の総称です。給与所得などとは分けて計算される「分離課税」の対象で、所得税と住民税（および復興特別所得税）が課されます。逆に、売却によって損失が出た場合には、原則として譲渡所得税はかかりません。税額は売却価格そのものではなく、これから説明する「譲渡所得」の金額をもとに計算される点がポイントです。マイホームの売却には、後述するような特別控除の特例も用意されています。
譲渡所得の計算方法
譲渡所得は、大まかに「譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）」という式で計算されます。譲渡価額は売却代金、取得費はその不動産を取得したときにかかった費用、譲渡費用は売却のためにかかった費用です。ここで求めた譲渡所得の金額に、所有期間に応じた税率を掛けて税額を計算します。取得費や譲渡費用として認められる範囲は細かく定められているため、購入時・売却時の契約書や領収書を保管しておくことが、税負担を適正にするうえで重要です。
短期譲渡所得・長期譲渡所得
不動産の譲渡所得は、売却した年の1月1日時点での所有期間が5年以下か5年超かによって「短期譲渡所得」「長期譲渡所得」に区分され、適用される税率が異なります。一般的には、短期譲渡所得の方が長期譲渡所得よりも高い税率が課されるとされています。以下は、一般に広く知られている税率帯の目安です（復興特別所得税を含む概算であり、実際の適用税率は個々の状況により異なりますので、詳細は専門家にご確認ください）。
| 区分 | 所有期間の目安 | 税率（所得税＋住民税、概算） |
|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 合計およそ39%（所得税約30.63%＋住民税9%） |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 合計およそ20%（所得税約15.315%＋住民税5%） |
取得費
取得費とは、売却した不動産を取得する際にかかった費用の総額です。土地・建物の購入代金のほか、購入時の仲介手数料、印紙税、登録免許税、不動産取得税、司法書士報酬なども取得費に含められる場合があります。ただし建物については、所有期間中の減価償却費相当額を購入代金から差し引いて計算する必要がある点に注意が必要です。取得費を適正に多く計上できれば、その分譲渡所得は少なくなり、税負担も軽くなります。
概算取得費
先祖代々の土地など、購入時期が古く取得費を証明する書類が残っていない場合には、譲渡価額の5%相当額を取得費とみなす「概算取得費」という考え方が用いられます。実際の取得費が譲渡価額の5%を下回る場合にも、この概算取得費を選択できるとされています。ただし、実際の取得費が判明している場合と比べて取得費が少なく計算されやすく、結果として譲渡所得税の負担が重くなる傾向があるため、購入時の契約書などの書類はできる限り保管しておくことが望まれます。
譲渡費用
譲渡費用とは、不動産を売却するために直接支出した費用のことです。代表的なものとして、仲介会社に支払う仲介手数料、売買契約書に貼付する印紙税、更地にして売却する場合の建物解体費用、測量費用、売却のために行った借家人への立退料などが挙げられます。一方、修繕費や固定資産税など、資産の維持管理そのものにかかる費用は、原則として譲渡費用には含まれないとされています。取得費と並んで、譲渡所得を計算するうえで重要な項目です。
印紙税
印紙税は、不動産の売買契約書を作成する際に課される国税で、契約書に記載された金額に応じた収入印紙を貼付し、消印することで納付します。税額は契約金額に応じて段階的に定められており、不動産売買契約書については軽減措置が設けられている場合があります。売主・買主それぞれが保有する契約書に印紙が必要となるのが原則で、負担した印紙税は前述の譲渡費用の一部として計上できます。
登録免許税
登録免許税は、不動産の登記手続きの際に国に納める税金です。売却時には、住宅ローンなどの抵当権を抹消する登記（抵当権抹消登記）にかかる登録免許税を売主が負担するのが一般的です。一方、所有権移転登記にかかる登録免許税は、実務上は買主が負担する慣習となっているケースが多く見られます。抵当権抹消登記の登録免許税は原則として不動産1個につき1,000円とされており、通常は司法書士への依頼料と合わせて精算します。
不動産取得税
不動産取得税は、不動産を取得した際に都道府県から課される地方税で、売却する側ではなく、主に購入する側にかかる税金です。売主にとって直接の負担にはなりませんが、買主側の資金計画に影響する項目であるため、取引全体の流れを理解するうえで参考知識として押さえておくとよいでしょう。土地や住宅については、要件を満たすことで軽減措置が適用される場合があります。
固定資産税・都市計画税の日割精算
固定資産税・都市計画税は、その年の1月1日時点の所有者に対して1年分課税される仕組みになっています。そのため不動産を年の途中で売却した場合、引き渡し日を基準に、売主・買主それぞれの所有期間に応じて税額を日割りで精算するのが一般的な商慣習となっています。これは法律で定められた制度ではなく、あくまで取引当事者間の合意にもとづく精算方法である点に留意が必要です。この精算金は、譲渡所得の計算上、譲渡価額に加算される場合があります。
3,000万円特別控除（マイホーム）
マイホーム（居住用財産）を売却した場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例です。正式には「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」と呼ばれます。この特例が適用できれば、譲渡所得が3,000万円以下の場合に譲渡所得税が実質的にかからなくなるケースも少なくありません。ただし、住まなくなってから一定期間内に売却する必要があるなど適用要件が細かく定められているほか、親族間売買や別の特例との重複適用が制限される場合もあるため、事前の確認が欠かせません。
相続空き家の3,000万円特別控除
相続や遺贈によって取得した空き家（被相続人が居住していた家屋とその敷地）を売却した場合に、一定の要件を満たすことで譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例です。正式には「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」と呼ばれます。一定の時期より前に建築された家屋であることや、耐震基準に適合させるか取り壊して更地で売却すること、相続開始から一定期間内に売却することなど、細かな要件が設けられています。相続した空き家の売却を検討する際は、この特例が使えるかどうかを早めに確認することをおすすめします。
譲渡損失の損益通算・繰越控除
マイホームを売却して譲渡損失（売却損）が生じた場合、一定の要件を満たせば、その損失をその年の他の所得（給与所得など）と相殺する「損益通算」や、通算しきれなかった損失を翌年以降最大3年間繰り越して控除できる「繰越控除」の特例が用意されています。買い替えを伴う場合と、住宅ローンが残っている家を売却する場合とで、それぞれ適用要件や控除できる損失の範囲が異なります。マイホームの売却で損失が出そうな場合は、これらの特例が使えるか確認しておく価値があります。
減価償却費の計算（建物）
建物は、土地と異なり時間の経過とともに価値が減っていく資産と考えられているため、取得費を計算する際には、購入代金から所有期間中の減価償却費相当額を差し引く必要があります。マイホームなど非事業用の建物については、法定耐用年数の1.5倍の年数に応じた償却率を用いて計算するのが一般的です。構造（木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造など）によって耐用年数や償却率は異なります。この計算を誤ると取得費、ひいては譲渡所得税額にも影響するため、注意が必要です。
確定申告（譲渡所得）
不動産を売却して譲渡所得が生じた場合は、売却した年の翌年に確定申告を行う必要があります。申告期間は原則として翌年の2月16日から3月15日までとされています。3,000万円特別控除などの特例は、結果的に税額がゼロになる場合でも、確定申告をして初めて適用を受けられる点に注意が必要です。給与所得者であっても、譲渡所得がある場合は別途確定申告が必要になります。必要書類の準備には時間がかかることもあるため、早めの準備をおすすめします。
住宅ローン控除との関係
住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）を受けている自宅を売却し、新たに住宅を購入して住宅ローン控除を再度適用しようとする場合、旧居の売却に伴い前述の3,000万円特別控除などの譲渡所得の特例を利用すると、新居の住宅ローン控除が一定期間利用できなくなることがあります。これらの特例は重複して適用できない、またはいずれか一方を選択しなければならない組み合わせが定められているためです。買い替えを検討する際は、譲渡所得の特例と住宅ローン控除のどちらを選ぶ方が有利か、事前にシミュレーションしておくことが望まれます。