不動産売却大辞典｜査定・価格編

路線価

路線価とは、道路（路線）に面する土地について、国税庁が毎年7月頃に公表する価格のことです。主に相続税や贈与税を計算する際の基準として使われるため「相続税路線価」とも呼ばれます。路線価は、後述する公示地価のおおむね80％程度の水準になるよう設定されているのが一般的です。国税庁のホームページで路線価図が公開されており、誰でも自分の土地が面する道路の路線価を調べることができます。

• 単位は「1平方メートルあたり千円」で表示されます。
• 路線価に土地の面積（や各種補正率）を掛けて相続税評価額の目安を算出します。
• あくまで税務上の評価額であり、実際の売却価格とは異なります。

公示地価

公示地価は、地価公示法にもとづき国土交通省の土地鑑定委員会が毎年1月1日時点の価格を評価し、3月頃に公表する土地の価格です。全国の標準地について、不動産鑑定士による鑑定評価をもとに決定され、一般の土地取引の指標や、公共事業用地の取得価格算定の基準など、幅広い用途で利用されます。景気や地域の需要動向を反映しやすく、他の価格指標の「基準」となる位置づけです。

基準地価

基準地価（都道府県地価調査価格）は、国土利用計画法にもとづき各都道府県が毎年7月1日時点の価格を評価し、9月頃に公表する価格です。評価の考え方や手法は公示地価とほぼ同様ですが、対象となる地点（基準地）が公示地価とは一部異なり、時期も半年ずれています。公示地価が年始時点、基準地価が年央時点の価格を示すため、両方を見比べることで、1年の中での地価の動きをより細かく把握することができます。

固定資産税評価額

固定資産税評価額は、市区町村が固定資産税・都市計画税を算定するために、3年に一度（基準年度）見直す評価額です。土地については、公示地価のおおむね70％程度の水準になるよう定められているのが一般的とされています。毎年送付される固定資産税の課税明細書で確認できるほか、市区町村役場の固定資産税課で「固定資産税評価証明書」を取得することでも確認できます。売却時の税金や登記費用（登録免許税）の計算にも関わる、実務上よく登場する価格です。

一物四価（一物五価）

同じひとつの土地であっても、「誰が」「何のために」評価するかによって、複数の異なる価格が存在します。これを「一物四価」、実勢価格を加えて「一物五価」と呼ぶことがあります。それぞれの価格には目的があり、どれか一つが唯一絶対の「正しい価格」というわけではありません。売却を検討する際は、この違いを理解しておくと、査定価格の見方に納得感が生まれます。

実勢価格

実勢価格とは、実際の不動産取引において、売主と買主の合意により成立する価格のことです。公示地価や路線価が公的な基準にもとづく指標であるのに対し、実勢価格は需要と供給のバランス、物件の個別事情（立地、状態、売り急ぎの有無など）、市況によって変動します。同じエリア・同じ広さの土地でも、実勢価格は公示地価と一致するとは限らず、周辺の取引事例や査定を通じて把握するのが一般的です。

取引事例比較法

取引事例比較法は、対象の不動産と条件の近い周辺エリアの取引事例を複数収集し、立地・広さ・築年数・道路状況などの違いを比較・補正しながら価格を算出する査定手法です。主に戸建てや土地、マンションなど、取引事例が豊富に存在する不動産の査定でよく用いられます。実際の市場動向を反映しやすい一方で、比較する事例の選び方によって結果に幅が出ることもあるため、複数の事例をもとに総合的に判断することが重要です。

収益還元法

収益還元法は、その不動産が将来生み出すと見込まれる収益（家賃収入など）をもとに価格を算出する査定手法です。主に賃貸中の物件や投資用不動産（アパート、マンション一棟、賃貸中の戸建てなど）の査定で用いられます。代表的な方法として、単年度の純収益を還元利回りで割って価格を求める「直接還元法」と、将来の収益と売却価格を現在価値に割り引いて合計する「DCF法（Discounted Cash Flow法）」があります。

原価法

原価法は、対象の不動産を今の時点で新たに建築・造成し直すとしたらいくらかかるか（再調達原価）を算出し、そこから経過年数による老朽化分（減価修正）を差し引いて価格を求める査定手法です。主に建物や、造成が必要な土地の評価に用いられます。取引事例が少ない物件でも算出しやすい一方、土地の価格には市場性を反映しにくいという面もあり、他の手法と組み合わせて用いられることが多くあります。

坪単価

坪単価とは、土地や建物の価格を「坪（約3.3平方メートル）」あたりの金額で表したものです。「1坪あたりいくら」という形で価格の水準を比較しやすいため、不動産情報や広告でよく使われます。ただし坪単価だけで物件の良し悪しを判断するのは注意が必要です。土地の形状、道路との接し方、方角、周辺環境などによって同じ坪単価でも実際の使い勝手や価値は大きく異なることがあります。あくまで相場観をつかむための目安として活用しましょう。

不動産鑑定評価

不動産鑑定評価とは、国家資格である不動産鑑定士が、不動産鑑定評価基準にもとづいて行う専門的な価格評価です。取引事例比較法・収益還元法・原価法などを組み合わせて総合的に価格を算定し、「鑑定評価書」として発行されます。裁判や相続でのトラブル、財産分与、公共事業の用地取得など、客観性・法的な裏付けが強く求められる場面で利用されることが多く、通常の売却時に行う不動産会社の「査定」とは費用・目的ともに異なります。

レインズマーケットインフォメーション

レインズマーケットインフォメーションは、不動産流通機構（レインズ）が運営する、過去の成約価格情報を検索できる一般公開のウェブサービスです。地域や間取り・広さなどの条件を絞り込み、実際に成約したマンションや戸建ての価格帯・平米単価の推移などを、匿名化されたデータで確認できます。周辺の相場感をつかむ参考情報として便利ですが、個別の物件情報までは分からないため、正確な価格を知るには不動産会社への査定依頼が必要です。

一括査定サイトの仕組みと注意点

一括査定サイトとは、インターネット上で物件情報を1回入力するだけで、複数の不動産会社に同時に査定を依頼できるサービスです。複数社の査定価格を比較しやすい一方、いくつか注意したい点もあります。

• 提示される査定価格は各社の「机上査定（簡易査定）」であることが多く、実際に売れる価格を保証するものではありません。
• 依頼した会社数だけ電話やメールでの営業連絡が来る場合があるため、事前に対応可能な範囲を検討しておくと安心です。
• 極端に高い査定価格を提示する会社が、必ずしも高く売ってくれるとは限りません。査定の根拠や販売戦略の説明が丁寧かどうかも比較のポイントです。

査定価格と成約価格の違い

査定価格とは、不動産会社が過去の取引事例や市場動向をもとに算出する「この価格帯なら売れるだろう」という予想値です。一方、成約価格は、実際に買主が現れて売買契約が成立した金額を指します。査定価格はあくまで売り出し前の目安であり、売り出し後の反響や交渉、市況の変化によって、成約価格は査定価格と異なることが珍しくありません。査定価格の根拠をきちんと説明してくれる不動産会社を選ぶことが、納得のいく売却につながります。