譲渡損失とは
不動産を売却して、売却価格が取得費と譲渡費用を下回った場合に生じる損失を譲渡損失(売却損)といいます。通常、不動産の譲渡損失は他の所得と通算できません。しかし、マイホーム(居住用財産)の譲渡損失については、一定の要件を満たす場合に損益通算・繰越控除が認められます。
詳しくは、譲渡損失の損益通算・繰越控除の項目もご覧ください。
2つの特例
- 居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例:マイホームを売却して、新しい居住用財産に買い換える場合
- 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例:住宅ローンが残るマイホームを売却し、買い換えない場合(売却価格がローン残債を下回る場合)
それぞれ、適用要件が異なります。
買換えの場合の主な要件
- 売却した年の1月1日時点で旧居の所有期間が5年を超えていること
- 売却の前々年1月1日から売却の翌年12月31日までに、新居を取得し、翌年12月31日までに、居住すること(または、居住見込み)
- 新居の取得に返済期間10年以上の住宅ローンを利用していること
- 新居の床面積が50平方メートル以上であること
- 合計所得金額が3,000万円以下であること(控除を受ける年)
- 売却先が親族など特別な関係の人でないこと
要件を満たさないと、特例は使えません。事前に確認しましょう。
買い換えない場合の主な要件
- 売却した年の1月1日時点で旧居の所有期間が5年を超えていること
- 売却契約日の前日に旧居に返済期間10年以上の住宅ローンが残っていること
- 売却価格がローン残債を下回っていること(控除できるのは、ローン残債−売却価格の額が限度)
- 合計所得金額が3,000万円以下であること(控除を受ける年)
新居を購入しない場合でも、使える点が特徴です。
損益通算と繰越控除の仕組み
損益通算とは、譲渡損失を給与所得・事業所得などの、他の所得と通算して、課税所得を減らし、すでに納めた所得税・住民税を還付(一部)してもらう仕組みです。
通算しても、損失が残る場合はその損失を翌年以後3年間、繰り越して、毎年の所得から控除できます。繰越控除を受けるためには、損失が出た年だけでなく、繰り越す各年も確定申告が必要です。申告を忘れると、繰越控除が打ち切られる場合があります。
他の特例との関係
- 3,000万円特別控除:売却益が出た場合の特例。譲渡損失の特例とは、併用しない(損失が出ているため、不要)
- 買換え特例(特定の居住用財産の買換えの特例):併用できない
- 住宅ローン控除:新居で受けられる場合がある(要件による)
詳しくは、買い換え特例と3,000万円控除の項目をご覧ください。
モデルケース:譲渡損失の特例を使った例(イメージ)
Xさんは、10年前に4,000万円で購入した自宅を3,000万円で売却し、約1,000万円の譲渡損失が出ました。新居を購入し、10年以上の住宅ローンを組みました。
特例の要件を満たし、給与所得と損益通算して、所得税・住民税が還付されました。通算しきれない損失は翌年以後に繰り越して、控除を受けました。特例を使わなければ、損失は無駄になるところでした。