住み替えとは
住み替えとは、現在の住まい(戸建て・マンション)を売却し、新しい住まいを、購入(または、賃貸)して、移ることです。家族構成の変化(子どもの誕生・独立・親との同居)・転勤・通勤・教育・老後の生活などさまざまな理由で住み替えが、行われます。
住み替えでは、旧居の売却と新居の購入が時期を合わせて、進められるため、通常の売却に比べて、計画が複雑になります。
住み替えの進め方
- 住み替えの目的・時期・予算を整理する
- 現在の住まいの査定を受け、売却価格の見通しを、立てる
- ローン残債を確認し、手取りの見込みを、試算する
- 売り先行か、買い先行かを、決める
- 新居の購入予算を決め、物件探しを、進める
- 売却と購入のスケジュールを調整する(契約日・決済日・引き渡し日)
- 必要な、資金・ローン(つなぎ融資・住み替えローンなど)を手配する
- 売却・購入の手続きを、進め、引っ越す
詳しくは、住み替えの売却ポイントのページをご覧ください。
資金計画のポイント
- 旧居の売却価格(見込み)−ローン残債−売却費用−税金=手取り
- 新居の購入価格+購入諸費用(仲介手数料・登記費用・不動産取得税・火災保険・引っ越し費用)
- 仮住まいが、必要な場合はその家賃・引っ越し費用
- 売却価格が残債を下回る場合(オーバーローン)の不足分の補填
- 新居の住宅ローンの借入額・返済計画
売却価格の見通しが、立たないまま、新居を購入すると、資金計画が崩れるリスクがあります。詳しくは、住み替えの資金計画の項目をご覧ください。
税金・特例
- 3,000万円特別控除:マイホームの売却益から最大3,000万円を控除できる
- 買換え特例(特定の居住用財産の買換えの特例):売却益の課税を繰り延べる(要件あり。3,000万円控除と併用不可)
- 譲渡損失の損益通算・繰越控除:売却損が出た場合の特例(要件あり)
- 住宅ローン控除:新居で受けられる場合がある(要件あり)
詳しくは、買い換え特例と3,000万円控除の項目をご覧ください。
よくある課題
- 旧居が売れず、新居の契約・決済に間に合わない
- 売却価格が想定より低く、資金が不足する
- 引き渡し時期が合わず、仮住まいが、必要になる
- 二重ローンの負担が重くなる(買い先行の場合)
- 新居の購入を急ぎ、旧居の売却を急かされて、安く売ってしまう
余裕を持った、スケジュールと資金計画が重要です。
相談先
住み替えは、売却と購入の両方に関わるため、同じ不動産会社に相談すると、スケジュールの調整がしやすくなります。税金は税理士、住宅ローンは金融機関・ファイナンシャルプランナーに相談できます。
当社では、さいたま市内の住み替えの売却のご相談を承っています。まずは、現在の住まいの査定からお気軽にご相談ください。
モデルケース:計画を立てて、住み替えた例(イメージ)
Oさんは、子どもの独立を機に戸建てから、駅近のマンションへ住み替えることにしました。まず、現在の戸建ての査定を受け、売却価格とローン残債を確認し、手取りを、試算しました。
売り先行で進めることに決め、売却後に新居(マンション)を購入しました。引き渡しから、新居の入居まで約1か月の仮住まいを、手配し、計画どおり、住み替えを、完了しました。事前の資金計画が成功の鍵になった例です。
住み替えを、成功させる、スケジュール管理のコツ
住み替えを、成功させるコツは売却と購入のスケジュールをできる限り、同期させることです。まず、現在の住まいを、売り出すと同時に新居探しも、並行して、始めます。旧居の売買契約が決まる見通しが、立った段階で新居の契約日・決済日を調整します。
旧居の引き渡し日と新居の入居可能日の間に空白期間が生じると、仮住まいが、必要になり、費用と手間が増えます。引き渡し猶予の特約・新居の引き渡し時期の調整・買主との交渉などで、空白を最小限にしましょう。
また、住み替えでは、売却・購入の両方の手続きが、同時期に重なります。書類の準備・金融機関との調整・引っ越しの手配などタスクが多くなるため、チェックリストを作り、早めに、動くことが大切です。不動産会社に全体のスケジュール管理を相談しましょう。