住み替えのきっかけ
- 子どもの誕生・成長:部屋数・広さ・学区・周辺環境の見直し
- 子どもの独立:戸建てから、コンパクトな住まい(マンション)への、住み替え
- 転勤・通勤の変化:職場へのアクセスの改善
- 親との同居・近居:介護・同居のための、広い住まいへの住み替え
- 老後・定年:バリアフリー・利便性の高いエリアへの、住み替え
- 資産の組み替え:売却益の確保・資金化・住宅ローンの返済負担の軽減
きっかけは、人それぞれです。ご自身の事情を整理して、いつまでに、住み替えたいかを、決めましょう。
時期を決める要素
- ご自身の事情:入学・入園・転勤・退職・介護など期限が決まっている事情
- ローンの状況:旧居の残債・返済の進み具合・新居のローンの借入可能額(年齢・収入・勤続年数)
- 旧居の状態:築年数・設備の老朽化・修繕の必要性
- 市況:金利・需要の高い時期(春先・秋口)・地価の動向
- 税制:3,000万円控除の期限・所有期間5年の節目・住宅ローン控除の要件・買換え特例の期限
詳しくは、売却時期の考え方、所有期間5年の節目の項目をご覧ください。
売却時期と購入時期の関係
住み替えでは、旧居の売却時期と新居の購入時期を連動させる必要があります。売却は買主が決まるまで、数か月かかる場合があるため、希望の引き渡し時期から逆算して、売り出しの時期を決めます。
- 旧居の売り出し〜成約:数か月
- 売買契約〜決済:1〜2か月
- 新居の契約〜決済:1〜2か月(新築は完成待ちの期間を含む)
- 引っ越し・仮住まい・各種手続き
全体で半年〜1年程度かかることもあります。余裕を持った、スケジュールが大切です。
金利・住宅ローンとの関係
- 金利が上昇傾向の時期:新居の住宅ローンの返済額が増える可能性がある。購入を早める判断もある
- 金利が低い時期:借入の条件が有利になる可能性がある
- 年齢・勤続年数:住宅ローンの借入可能額・返済期間に影響する(定年までの、期間)
- 旧居のローン残債:残債が減ってから、住み替える方が有利な場合がある
金利の動向は予測が難しいため、ご自身の事情と返済計画を優先して、判断しましょう。
住み替えを、急ぐべき場合・待つべき場合
- 急ぐべき場合:期限(転勤・入学)が迫っている、旧居の築年数が進み、価格が下がっている、税の特例の期限が近い
- 待つべき場合:ローン残債が多く、オーバーローンになる(残債が減るのを、待つ)、資金に余裕がない、売却の見通しが、立たない、希望の新居が見つからない
住み替えは、焦って、決めると、後悔する場合があります。計画を立て、余裕を持って、進めましょう。
相談の進め方
住み替えの時期に迷う場合はまず、旧居の査定を受け、売却価格・手取りの見通しを、確認しましょう。そのうえで、新居の予算・ローンの借入可能額を確認し、複数のシナリオ(今年中に住み替える・来年に延ばすなど)を比較します。
不動産会社・金融機関・ファイナンシャルプランナーに相談すると、客観的な、判断ができます。当社でも、住み替えの相談を承っています。
モデルケース:期限から逆算して、計画した例(イメージ)
Wさんは、翌年4月に子どもの小学校の入学を控え、希望の学区に住み替えたいと、考えていました。入学の前年の9月に旧居の査定を受け、売り先行で売却活動を開始しました。
11月に買主が決まり、売買契約を締結。その後、新居を探し、2月に新居の契約・決済を完了し、3月に引っ越しました。入学の期限から逆算した、スケジュールが住み替えを、成功させた例です。