住み替えでの残債確認の重要性
住み替えでは、旧居の売却代金で住宅ローンを完済し、残った資金を新居の購入資金に充てるのが、一般的です。このため、旧居の残債がいくらか、売却代金で完済できるかが、新居の予算を決める出発点になります。
残債の確認を怠ると、新居の契約後に資金不足が判明し、契約が頓挫するリスクがあります。早い段階で確認しましょう。
確認の方法
- 返済予定表・残高のお知らせ・年末残高証明書を確認する
- 金融機関のネットバンキング・アプリで現在の残高を確認する
- 金融機関に完済に必要な金額(繰上返済手数料・未払い利息を含む)を問い合わせる
- 他のローン(リフォームローン・教育ローンなど)で同じ物件を担保にしているものがないか、確認する
- ペアローン・連帯債務の場合はすべての債務の残債を合算する
詳しくは、住宅ローン残債の確認方法の項目をご覧ください。
アンダーローンとオーバーローン
- アンダーローン:売却価格 > 残債。売却代金で完済でき、残りが、新居の資金に充てられる
- オーバーローン:売却価格 < 残債。不足分を補う必要がある(自己資金・住み替えローンなど)
詳しくは、アンダーローン、オーバーローンの項目をご覧ください。
手取りと新居の予算
旧居の売却による手取りは、次のように、計算します。
手取り = 売却価格 − 残債 − 売却費用(仲介手数料・登記費用・印紙税・測量費など)− 税金(譲渡所得税・住民税)
この手取りを、新居の頭金・購入諸費用に充てます。新居の予算は手取りと、新居の住宅ローンの借入可能額を合計して、決めます。売却価格が想定を下回る場合に備え、予算に余裕を持たせましょう。
オーバーローンの対処
- 自己資金で不足分を補う
- 住み替えローンを利用する(旧居の残債を新居のローンに上乗せ)
- 売却を見送り、返済を続けて、残債が減るのを、待つ
- 任意売却を検討する(返済が困難な場合)
詳しくは、住み替えローンの項目をご覧ください。
新居の住宅ローンへの影響
旧居の住宅ローンが残ったまま、新居の住宅ローンを組む場合(買い先行・二重ローン)は金融機関の審査が厳しくなります。借入可能額が減る場合もあります。旧居の売却が決まっていると、審査が有利になる場合があります。
金融機関に住み替えの計画を伝え、事前に相談しましょう。
モデルケース:残債の確認で資金計画を立てた例(イメージ)
Rさんは、住み替えを、決める前に旧居の残債を金融機関で確認しました。残債は1,800万円で不動産会社の査定は2,600万円でした。売却費用と税金を差し引いても、約600万円が手元に残る見込みでした。
この手取りを、新居の頭金に充てる計画で新居の予算を設定しました。残債の確認が確実な資金計画につながった例です。