資金計画の全体像
住み替えでは、旧居の売却と新居の購入の両方で多くの、お金が動きます。入ってくるお金(売却代金)と出ていくお金(購入代金・諸費用・引っ越し費用など)を整理し、過不足がないか、確認します。
旧居の売却で入るお金
- 売却代金(売買代金)
- 固定資産税・管理費などの、精算金(買主から受け取る)
- 手付金・中間金(契約時・決済前に受け取る場合)
売却代金からローン残債・仲介手数料・登記費用・印紙税・測量費・解体費・税金などを、差し引いた額が手取りです。詳しくは、手取り額の計算方法の項目をご覧ください。
新居の購入で出るお金
- 購入代金(頭金・住宅ローン)
- 仲介手数料(新居が仲介の場合)
- 登記費用(登録免許税・司法書士報酬)・住宅ローンの手数料・保証料
- 不動産取得税(購入後、数か月〜1年程度で納付)
- 火災保険・地震保険の保険料
- 固定資産税・都市計画税の精算金(引き渡し日以降の分)
- 管理費・修繕積立金の精算金(マンション)
購入諸費用は物件価格の数%〜10%程度が目安といわれます。物件・ローンの条件で異なります。
住み替え特有の費用
- 引っ越し費用(旧居→新居・仮住まいがある場合は2回分)
- 仮住まいの家賃・敷金礼金
- つなぎ融資の利息・手数料(利用する場合)
- 二重ローン・二重の維持費(買い先行の場合)
- 家具・家電・カーテンなどの、新居用の購入費
- 旧居の片付け・残置物の処分費用
これらの費用は見落としがちです。事前にリストアップしておきましょう。
予算の組み方
新居の予算は次の順序で組み立てます。
- 旧居の売却価格の見込み(査定の低めの価格で試算する)
- 旧居の手取りを、計算する
- 手取りを、新居の頭金・諸費用に充てる額を決める
- 新居の住宅ローンの借入可能額・無理のない返済額を確認する
- 頭金+借入額=新居の購入予算の上限を決める
- 予備費(想定外の出費)を確保する
売却価格が想定を下回る場合に備え、予算には、余裕を持たせましょう。
ローンの返済計画
- 新居の住宅ローンの毎月の返済額が無理のない範囲か(年収に対する、返済負担率)
- 旧居のローンの完済時期と新居のローンの開始時期の関係
- 金利の種類(固定・変動)・返済期間・繰上返済の計画
- 老後の生活・教育費・その他の支出との、バランス
金融機関・ファイナンシャルプランナーに相談して、長期的な、返済計画を確認しましょう。
モデルケース:資金計画で無理のない住み替えを、実現した例(イメージ)
Tさんは、住み替えの前に資金計画表を作成しました。旧居の査定は2,800万円(低めに、2,600万円で試算)、ローン残債は1,500万円でした。売却費用・税金を差し引いた手取りは、約900万円と試算しました。
新居の予算は手取り900万円を頭金に充て、住宅ローン3,000万円を借りる、総額約3,900万円で設定しました。予備費も確保したため、売却価格がやや、下回っても、無理なく、住み替えを、実現できました。