買い先行とは
買い先行とは、住み替えの際に希望の新居を先に購入し、新居に引っ越してから、旧居を売却する進め方です。「買い先行」「買い売り」とも呼ばれます。
気に入った新居を逃さず、購入でき、旧居の売却を急がず、進められる、点がメリットです。一方、新居のローンの返済が始まる中で旧居が売れない場合、二重の負担が生じます。
メリット
- 希望の新居を逃さず、購入できる(人気物件・良い条件)
- 仮住まいが、不要で引っ越しは、1回で済む
- 新居に住んでから、旧居を空き家の状態で売却できる(内覧・清掃がしやすい)
- 旧居の売却を焦らず、適正な価格で進められる(資金に余裕がある場合)
- 新居探しに、じっくり、時間をかけられる
とくに、売却に時間がかかりそうな、旧居(築古・調整区域など)の場合に有効な場合があります。
デメリットとリスク
- 二重ローン:旧居と新居の両方のローンを返済する期間が生じる
- 二重の維持費:固定資産税・管理費・修繕積立金・光熱費が2戸分、かかる
- 売却が長引くと、焦って、価格を下げざるを、えなくなる
- 旧居のローン残債が残る状態で新居の住宅ローンの審査が厳しくなる場合がある
- 旧居が売れない場合、資金計画が崩れる
資金に余裕がない場合や旧居の売却の見通しが、立たない場合はリスクが高くなります。
買い先行を成功させる条件
- 旧居の売却価格(査定)・売却期間の見通しが、ある程度、立っている
- 二重ローン・二重の維持費を数か月〜1年程度、負担できる資金の余裕がある
- つなぎ融資・住み替えローンなどの、利用の目処が立っている
- 旧居の売却を早めに、開始する(新居の購入と並行して、売り出す)
- 旧居の売却価格の下限を決めておく
旧居の売却が決まらない場合の対策(買取への切り替え・価格の見直し)も考えておきましょう。
つなぎ融資・住み替えローンの活用
買い先行では、新居の購入資金を一時的にまかなう必要があります。手元資金が足りない場合はつなぎ融資(旧居の売却代金が入るまでの、一時的な融資)や住み替えローン(旧居の残債を新居のローンに組み込む)の利用を検討します。
売り先行との比較
- 資金の安全性:売り先行が高い。買い先行は二重ローンのリスクがある
- 仮住まい:売り先行は必要な場合がある。買い先行は不要
- 新居探し:売り先行は時間が限られる場合がある。買い先行はじっくり探せる
- 旧居の売却:売り先行は先に売却を確定。買い先行は売却が後になり、焦るリスクがある
詳しくは、売り先行の項目をご覧ください。
モデルケース:買い先行で住み替えた例(イメージ)
Qさんは、希望の条件に合う、新築マンションが見つかり、買い先行で購入しました。旧居は築15年の戸建てで、ローン残債が少なく、資金に余裕がありました。新居に引っ越した後、空き家になった旧居を売り出しました。
空き家の状態で内覧がしやすく、3か月後に成約しました。その間の二重の維持費は貯蓄でまかない、無理なく、住み替えを、完了しました。資金の余裕と売却の見通しが、買い先行を成功させた例です。