3,000万円特別控除
3,000万円特別控除は自分が住んでいた家屋(と、その敷地)を売却した場合に譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける特例です。所有期間の長短は問われません。住まなくなってから、3年を経過する日の属する年の12月31日までに、売却する必要があります。
売却益が3,000万円以下であれば、課税される所得がゼロになり、税金がかかりません。詳しくは、3,000万円特別控除(マイホーム)の項目をご覧ください。
買換え特例(特定の居住用財産の買換えの特例)
買換え特例はマイホームを売却して、新しい、マイホームに買い換える場合に売却益に対する課税を繰り延べる(先送りする)特例です。課税が免除されるのではなく、新居を将来、売却する際に課税される点が3,000万円控除との違いです。
- 旧居の所有期間が10年を超えること
- 旧居の居住期間が10年以上であること
- 旧居の売却代金が1億円以下であること
- 新居の床面積が50平方メートル以上であること
- 売却の前年・前々年・翌年に新居を取得し、翌年12月31日までに、居住すること
- 他の特例との、併用ができない
要件が細かいため、事前に税理士に確認しましょう。
併用できない関係
- 3,000万円特別控除と買換え特例は併用できない(どちらかを、選択する)
- 3,000万円控除と軽減税率の特例(所有期間10年超)は併用できる
- 買換え特例と3,000万円控除を選択する際は売却益の大きさ・新居の売却予定を考慮して、判断する
多くの場合、売却益が3,000万円以下で課税がゼロになる、3,000万円控除が有利です。売却益が大きく、3,000万円を超える場合に買換え特例も検討します。
譲渡損失の特例との関係
住み替えで、売却損が出た場合は「譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例」があります。3,000万円特別控除は売却益が出た場合の特例で売却損が出た場合は別の特例を使います。
詳しくは、譲渡損失の損益通算・繰越控除の項目をご覧ください。
住宅ローン控除との関係
新居で住宅ローン控除を受ける場合、旧居の売却で買換え特例を使うと、新居の住宅ローン控除が受けられない場合があります。3,000万円特別控除は新居の住宅ローン控除と併用できます。
詳しくは、住宅ローン控除との関係の項目をご覧ください。
モデルケース:特例を選んで、住み替えた例(イメージ)
Sさんは、築20年の戸建てを、売却し、売却益は約2,200万円でした。3,000万円特別控除で課税がゼロになりました。新居(マンション)では、住宅ローン控除も受けられました。
買換え特例を使うと、課税が繰り延べとなるだけで、新居の住宅ローン控除が受けられない場合があるため、3,000万円特別控除を選びました。特例の選択で有利な結果を得られた例です。