長期・短期の判定ルール
譲渡所得税の税率は不動産の所有期間によって、「長期」と「短期」に分かれます。所有期間の判定は「売却した年の1月1日時点」で行います。たとえば、2020年3月に購入した不動産を2025年に売却する場合、2025年1月1日時点で所有期間は4年と9か月ほどで、5年以下になり、短期譲渡所得になります。
2026年に売却すれば、2026年1月1日時点で所有期間が5年を超えるため、長期譲渡所得になります。売却した日が同じ年の中でも、1月1日時点の判定のため、年内の時期による差はありません。
税率の違い
- 長期(5年超):所得税15% + 復興特別所得税 + 住民税5% = 約20.315%
- 短期(5年以下):所得税30% + 復興特別所得税 + 住民税9% = 約39.63%
売却益が大きい場合は税額の差も大きくなります。詳しくは、長期・短期譲渡所得、譲渡所得税の項目をご覧ください。
所有期間の数え方
- 購入した場合:購入(取得)した日の翌日から数える(登記の日ではなく、取得した日)
- 相続した場合:被相続人の取得した日を引き継ぐ(被相続人の所有期間を通算する)
- 贈与された場合:贈与者の取得した日を引き継ぐ
- 建物の新築:引き渡しを、受けた日(または、完成した日)から数える
取得日がわからない場合は売買契約書・登記簿謄本・固定資産税の納税通知書などで、確認します。
節目を意識した売却時期
売却益が見込まれる場合は所有期間が5年を超える、年を待つことで、税負担が大きく、軽減される可能性があります。たとえば、あと数か月で年が変わって、5年超になる場合は年をまたいでの、売却を検討する余地があります。
ただし、市場の状況・金利・ローンの返済・個人の事情によって、待つことが不利になる場合もあります。税金だけでなく、総合的に判断しましょう。
特例との関係
- 居住用財産の3,000万円特別控除:所有期間に関わらず、使える(要件を満たす場合)
- 居住用財産の軽減税率の特例:所有期間が10年を超える場合に使える
- 短期譲渡所得でも、特例の適用が受けられる場合がある
特例の適用条件は複雑です。詳しくは、3,000万円特別控除(マイホーム)の項目をご覧ください。税理士に確認しましょう。
モデルケース:年をまたいで、長期になった例(イメージ)
Ccさんは、投資用の不動産を5年前の11月に購入しており、売却益が見込まれていました。税理士に相談したところ、翌年に売却すれば、所有期間が5年を超える扱いに、なることがわかりました。
売却の時期を翌年にずらし、長期譲渡所得として、申告しました。税負担が大きく、軽減できた例です。市況の変化にも、注意しながら、判断しました。