共有名義とは
共有名義とは、1つの不動産の所有権を複数の人が持分(例:夫2分の1・妻2分の1)に応じて、共同で持っている状態です。登記簿の権利部(甲区)に共有者の氏名と持分の割合が記録されます。
夫婦で住宅を購入する際に双方が頭金やローンを負担して、共有名義にするケースが多く見られます(ペアローンなど)。離婚の際には、この共有名義が課題になります。
離婚時の共有名義のリスク
- 売却に元配偶者の同意が必要:同意が得られないと、売却できない
- 離婚後、連絡が取れない・所在不明・協力が得られない場合がある
- 共有者の死亡:相続人が新たな共有者となり、共有者が増える
- 共有者の持分の差押え・第三者への、譲渡のリスク
- 維持費(固定資産税・修繕費)の負担を巡る対立
- ローンの債務者が共有者の一方のみの場合の複雑な権利関係
詳しくは、共有名義のリスクの項目をご覧ください。
売却のルール
共有不動産の売却は原則として、共有者全員の同意が必要です(共有物の処分行為)。共有者の一部が反対すると、売却できません。ただし、自分の持分のみを、売却することは他の共有者の同意なく、可能です。ただし、買主が見つかりにくく、価格も低くなります。
2023年4月に施行された、改正民法では、共有者が所在不明の場合に裁判所の決定を得て、持分を取得・譲渡できる制度などが、新設されました。詳しくは、専門家にご相談ください。
離婚時の対処方法
- 売却して、代金を分ける(換価分割):最もシンプル。全員の同意を得て、売却する
- 一方が他方の持分を買い取る(代償分割):買い取る側の資力・ローンの借り換えが、必要
- 共有物分割請求:協議がまとまらない場合に裁判所に分割を請求する(調停・訴訟)
- 持分のみの売却:自分の持分を第三者・共有者に売却する(価格は低くなる傾向)
離婚協議の際に不動産の扱いを、明確に取り決め、共有状態を残さないことが最善です。
登記・名義変更
財産分与として、共有持分を移転する場合は持分移転登記を行います。売却して、代金を分ける場合は共有者全員が売主として、売買契約を結び、所有権移転登記を申請します。
登記の手続きは、司法書士に依頼するのが、一般的です。登録免許税・司法書士報酬がかかります。詳しくは、所有権移転登記の項目をご覧ください。
税金の注意点
- 共有名義で売却した場合、各共有者が持分に応じて、譲渡所得を計算し、確定申告する
- 財産分与による、持分の移転は渡す側に譲渡所得税が課される場合がある
- 共有者それぞれが、3,000万円特別控除を使える場合がある(各自の要件を満たす場合)
詳しくは、財産分与と譲渡所得税の項目をご覧ください。
モデルケース:共有名義を売却で解消した例(イメージ)
Cさんご夫婦は共有名義の自宅を持っていましたが、離婚後、元夫が売却に反対していました。Cさんは、不動産会社・弁護士に相談し、査定額・売却後の手取り・分配方法を整理した資料を示して、話し合いました。
元夫も客観的な数字を見て、納得し、売却に同意しました。売却代金からローンを完済し、残りを、2分の1ずつ、分けました。客観的な資料が合意の鍵になった例です。