離婚に伴う不動産売却
離婚の際に、夫婦で暮らしていた家を売却し、代金を分ける方法を選ぶ場合があります。売却するか、どちらかが住み続けるかは、住宅ローンの残債、名義、子どもの事情などによって決まります。事情が複雑なため、早めに全体像を整理することが大切です。
財産分与
離婚の際に、婚姻期間中に夫婦で築いた財産を分け合う手続きです。不動産は、売却して代金を分ける方法や、一方が取得して他方に代償金を支払う方法などがあります。取り決めた内容は、書面にして残しておくことが重要です。
財産分与と譲渡所得税
財産分与として不動産を渡す側には、譲渡所得税が課される場合があります。この場合の課税は、原則として、分与した時点の時価で譲渡したものとみなされます。3,000万円特別控除などの特例が使える場合もあるため、事前に税理士へ確認しましょう。
共有名義
夫婦などで、一つの不動産を持分で分けて所有している状態です。売却するには、原則として共有者全員の同意が必要です。離婚後に連絡が取れなくなったり、意見が合わなくなったりすると、売却が進まなくなるリスクがあります。
ペアローン
夫婦がそれぞれ住宅ローンを組み、一つの不動産を購入するローンの形態です。離婚の際は、それぞれのローンの残債と名義を整理する必要があり、売却代金で両方を完済できるかが重要な論点になります。
連帯債務・連帯保証
夫婦の一方が主債務者、他方が連帯債務者または連帯保証人となって、住宅ローンを組んでいる場合があります。離婚しても、ローンの契約上の責任は自動的には消えません。売却して完済するか、金融機関と協議して契約を見直す必要があります。
オーバーローンの場合
売却代金がローン残債に満たない状態を、オーバーローンといいます。この場合、不足分を自己資金などで補って完済しないと、抵当権を抹消できず、通常の売却ができません。事前に残債と査定額を比べ、見通しを立てておきましょう。
不動産の名義とローンの名義が異なる場合
不動産の名義人とローンの債務者が異なる場合があります。売却や名義変更には、金融機関の承諾が必要となることがあるため、事前に確認が必要です。
子どもの事情と売却時期
子どもの学区や学期の区切りなどに配慮して、売却や引っ越しの時期を決める場合があります。売却の期間は物件によって異なるため、余裕を持ったスケジュールが必要です。
共有物の分割
共有不動産を、共有者の間で分ける方法には、現物分割、換価分割(売却して代金を分ける)、代償分割(一方が持分を取得して代償金を払う)があります。話し合いで決まらない場合には、裁判所の手続きを利用することもあります。
共有持分のみの売却
共有不動産の自分の持分だけを売却することも、法律上は可能です。ただし、買主が見つかりにくく、価格も低くなる傾向があります。共有者の同意が得られる場合は、不動産全体を一括で売却するほうが、条件が良くなることが多くあります。
当事者同士で話がまとまらないとき
離婚の事情が絡む売却は、感情面の対立から話が進まないことがあります。不動産の価値や売却方法といった事実の部分は、第三者である不動産会社に整理を依頼し、法的な争いについては弁護士に相談するのが一般的です。
相談時のご配慮
離婚に関するご事情は、他人に知られたくないという方が多くいます。当社では、ご相談内容を外部に漏らさないよう、慎重に対応しています。売却を検討していることを、周囲に知られずに査定を受けることも可能です。