境界と測量が売却に必要な理由
土地の売却では、どこからどこまでが売る土地なのかを、買主に明確に示す必要があります。境界が曖昧なままだと、買主が購入後に隣地とトラブルになるおそれがあるため、境界の確認や測量を条件にされることがよくあります。
境界標
境界標は、土地の境界を示す杭・プレート・鋲などです。コンクリート杭や金属標、石杭などの種類があります。長い年月で、位置がずれたり、埋もれたり、なくなったりしていることがあるため、売却の前に現地で確認することが重要です。
筆界確認書(境界確認書)
隣地の所有者と、境界の位置について確認し合ったことを記録した書類です。売却時に、買主へ引き渡す書類として求められることが多くあります。隣地の所有者が複数いる場合は、全員分の確認が必要になることがあります。
確定測量
隣地所有者や道路管理者(官民境界)の立ち会いのもと、境界を確定させて行う測量です。確定測量図が作成され、境界標の設置まで行われるのが一般的です。時間と費用がかかる一方、買主の安心につながり、売却がスムーズに進みやすくなります。
現況測量
現在の土地の状況をもとに、境界の位置を測る測量です。隣地所有者の立ち会いを必ずしも必要とせず、確定測量より、費用や期間を抑えられる場合が多くあります。ただし、境界が確定したことにはならない点に注意が必要です。
確定測量図・地積測量図
確定測量の成果として作成される図面です。法務局に備え付けられる地積測量図は、土地の分筆や地積更正の登記に用いられます。売却時に、買主へ提供する資料として重要です。
官民境界
道路や水路などの公有地と、民有地との境界です。確定には、道路管理者(市の担当部署など)の立ち会いと承認が必要で、手続きに時間がかかる場合があります。売却のスケジュールに、余裕を持って臨みましょう。
隣地の立ち会い
境界を確認するために、隣地の所有者に現地へ立ち会ってもらうことです。隣地の所有者が遠方に住んでいる場合や、連絡が取れない場合は、手続きに時間がかかります。日頃から良好な関係を保っておくことが大切です。
越境
建物の一部、塀、樹木の枝や根などが、隣地との境界を越えている状態です。越境があると、売却時に買主へ説明が必要になります。越境の解消や、将来の取り扱いを定めた覚書を取り交わすことを、条件とされる場合もあります。トラブル・注意点編もご覧ください。
分筆
一つの土地を複数の土地に分割する登記です。土地の一部だけを売却する場合や、広い土地を分けて売却する場合に行います。分筆には、境界の確定と、測量が必要です。
測量費用と負担者
測量費用は、土地の広さ、隣接する土地の数、官民境界の有無などによって異なります。売買契約では、売主が測量を行って境界を確定させることを、条件とするのが一般的です。費用負担は、契約で事前に取り決めておきましょう。
測量せずに売却する方法
測量を行わずに、現況のまま売却する方法もあります。この場合は、境界が確定していないことを前提に、売買の条件を調整します。測量費用の負担を避けたい場合や、事情のある土地では、買取で測量をせずに進められるケースもあります。
筆界特定制度
隣地所有者との間で、境界について話し合いがつかない場合に、法務局の筆界特定登記官が、筆界の位置を特定する制度です。裁判とは異なり、比較的簡易な手続きとされています。境界でお困りの場合は、土地家屋調査士にご相談ください。