測量せずに、売却する、理由
- 測量費用・期間の負担が大きい
- 隣地所有者が協力しない・所在不明
- 売却価格が低く、測量費が見合わない
- 古い土地で官民境界の確定が難しい
- 急いで、売却したい
こうした場合は測量しない方法も選択肢になります。ただし、メリット・デメリットを比較して、判断しましょう。
方法1:現況有姿・公簿売買
現況有姿とは、土地・建物を現状のまま、引き渡す売却方法です。公簿売買は登記簿の面積を基準に売買し、実測面積が異なっても、代金を精算しない、契約方式です。この方法では、測量せずに、売却できますが、買主が境界・面積の不明確さを、リスクと捉え、価格が下がる、または、買主が見つかりにくくなる場合があります。
契約書に「境界の確定は行わない」「実測面積と異なっても、精算しない」旨を明記し、買主の理解を得ておく必要があります。
方法2:買主が測量する
- 売買契約の後、引き渡し前に買主が確定測量を実施する(費用は買主負担、または、価格に反映)
- 引き渡し後に買主が境界を確定する
- 境界が確定できなかった場合の取り扱い(契約解除・減額など)を契約で取り決める
買主が見つかりやすくなる反面、価格の調整・契約解除のリスクがあります。詳しくは、測量費用と負担者の項目をご覧ください。
方法3:買取
不動産会社が直接、買い取る(買取)場合は境界が未確定の土地でも、買い取る会社があります。買取会社が境界の確定・測量を自社で行う(または、リスクを織り込んで、価格を決める)ため、売主は測量の手間・費用を省けます。
当社では、調整区域の物件・他社に断られた物件のご相談の実績があります。まずは、ご相談ください。詳しくは、買取の項目をご覧ください。
リスクと注意点
- 契約不適合責任:境界・面積に関する、トラブルが後で発覚した場合の責任を免責する特約を検討する(免責が認められない場合もある)
- 価格の低下:測量した場合より安くなる傾向
- 買主が限られる:住宅ローンを利用する買主は融資が受けにくい
- 隣地とのトラブル:引き渡し後に境界を巡る争いが、起こる可能性
- 越境の告知:越境の有無は告知が必要
モデルケース:買取で測量せずに、売却した例(イメージ)
Xxさんの土地は隣地所有者が所在不明で確定測量の立ち会いが、得られませんでした。仲介での売却は難しいと、判断し、不動産会社に買取を相談しました。
買取会社が現況を確認し、境界の整理を含めて、買い取る条件で価格を提示しました。測量の手間・費用を省いて、売却できた例です。価格は仲介の見込みより、低くなりましたが、手間・期間を考慮して、納得して、契約しました。