土地売却の境界確認と測量のポイント

境界が曖昧なままだと、買主が購入後に、隣地とトラブルになるおそれがあります。このため、土地の売買では、境界の確認や測量を、売却の条件にされることが多くあります。

• 売買の対象となる土地の範囲を、明確にするため
• 面積を確定し、売買代金の根拠にするため
• 買主が、建築確認などの手続きを進めるため
• 売却後のトラブルを防ぐため

土地の境界には、「筆界(ひっかい)」と呼ばれる、登記上の境界と、所有者同士が合意する「所有権界」があります。多くの場合、この2つは一致していますが、長い年月の間に、境界標が失われたり、塀が少しずれたりして、実際の境界とのずれが生じていることがあります。

売却では、買主が、購入する土地の範囲を、正確に知る必要があります。そのため、境界標が明確でない土地は、測量して境界を確認することが、条件とされることが多くあります。とくに、買主が住宅ローンを利用して、新築を建てる場合は、金融機関や建築確認の手続きで、正確な面積や境界が求められます。

なお、登記簿に記載されている面積(公簿面積)と、実際に測量した面積(実測面積)は、異なる場合があります。売買の契約では、公簿面積で取引する「公簿売買」と、実測面積で精算する「実測売買」があり、どちらにするかを、契約前に取り決めます。

境界の確認でよく行う作業

• 法務局で、地積測量図・公図・登記事項証明書を取得する
• 現地で、境界標(杭・プレート・鋲)を探す
• 隣地所有者と、境界の位置を確認する
• 道路・水路などの公有地との境界は、市の担当部署と協議する
• 確認できた境界を、図面と、書面で記録する

• 地積測量図・公図を取得した
• 境界標の位置を、現地で確認した
• 越境物(塀・樹木・配管)の有無を確認した
• 隣地所有者の連絡先を確認した
• 測量の見積もりを、取った
• 公簿売買か、実測売買かを、決めた

測量費用は、土地の広さ、形状、隣接する土地の数、官民境界の有無で、大きく変わります。隣接する土地が多いほど、立ち会いや確認の手間が増え、費用が高くなる傾向があります。官民境界の協議が必要な場合は、行政の手続きにも、時間と費用がかかります。

具体的な金額は、現地調査と、資料確認を経て見積もられます。複数の土地家屋調査士に見積もりを依頼し、作業内容と、成果物(確定測量図・境界標の設置など)の範囲を、比べましょう。