越境とは
- 建物の一部(屋根・庇・基礎)が隣地にはみ出している
- ブロック塀・フェンスが境界を越えている
- 樹木の枝・根が隣地に入り込んでいる
- 給排水管・ガス管が隣地を通っている(または、隣地の配管が自分の土地を通っている)
- エアコンの室外機・物置・ガスメーターなどが、はみ出している
自分の物が隣地に越境している場合(越境している側)と隣地の物が自分の土地に越境している場合(越境されている側)があります。どちらも、売却時の確認・説明が必要です。
越境が売却に与える影響
- 重要事項説明の対象:越境の有無は買主に告知する義務がある
- 価格への影響:越境があると、買主の評価が下がる場合がある
- 融資への影響:金融機関が融資に慎重になる場合がある
- 契約不適合責任:越境を告知せず、売却すると、後で責任を問われる可能性
- 引き渡し後のトラブル:隣地との、争いの、原因になる
越境は売却前に確認し、必要な、対処を行っておくことが大切です。
対処の方法
- 撤去・修正:越境している物を撤去・位置を修正する(費用・隣地との、調整が必要)
- 覚書の作成:隣地との間で越境の事実を認め、将来の建て替え時に撤去する、などの、取り決めを、書面にする
- 確定測量:境界を明確にして、越境の範囲を確認する
- 買主への、説明:越境の内容・覚書の有無・今後の対応を重要事項説明書・契約書に記載する
覚書は売却の際に買主に引き継ぎます。覚書の内容は将来のトラブル防止に役立ちます。
樹木・配管の越境
樹木の枝が隣地に越境している場合、民法の改正により、一定の条件のもと、越境された側が自ら、枝を切り取れる、場合があります(催告しても、切除されない場合など)。根は越境された側が切り取れます。
配管の越境は見た目でわかりにくく、売却時に発覚することがあります。給排水管・ガス管の位置は図面・現地調査で確認しましょう。詳しくは、境界と測量が売却に必要な理由の項目をご覧ください。
売却前に確認すること
- 現地で塀・建物・樹木・配管の位置を確認する
- 測量図・境界標と照合する
- 隣地の所有者と越境について、話し合う(必要に応じて、土地家屋調査士・不動産会社を通す)
- 覚書の有無を確認する(過去の取り決め)
- 不動産会社に越境の可能性を伝える
詳しくは、隣地の立ち会いの項目をご覧ください。
モデルケース:覚書を交わして、売却した例(イメージ)
Uuさんの土地のブロック塀が一部、隣地に数センチ、越境していることが測量でわかりました。不動産会社・土地家屋調査士に相談し、隣地所有者と話し合い、越境を認め、将来の塀の建て替え時に境界線に合わせて、設置し直す、という覚書を取り交わしました。
買主にも、覚書の内容を説明し、契約できました。越境を隠さず、きちんと、整理して、売却した例です。