境界が重要な理由
土地の売買では、「どこからどこまでが、売る土地か」を明確にすることが前提です。境界があいまいなままだと、売買の対象が不明確になり、トラブルの原因になります。
- 面積の食い違い:登記簿の面積と実際の面積が異なる(登記簿の面積は古い測量による、場合がある)
- 越境:隣地の建物・塀・樹木・配管などが、境界を越えている
- 境界標の亡失:境界を示す杭・プレートが失われている
- 隣地との争い:引き渡し後に境界を巡って、争いが、生じる
売主は契約不適合責任の観点からも、境界・面積を明確にして、引き渡すことが望ましいとされます。
買主・金融機関の視点
- 買主:購入する土地の範囲・面積が確定していないと、不安。建て替え・分割の計画も立てにくい
- 金融機関:融資の担保評価で境界・面積の確定を求める場合がある
- 建築:建築確認・建て替えの、手続きで、正確な、敷地面積が必要
このため、確定測量図・境界確認書の有無が売却の進めやすさ・価格に影響することがあります。
測量の種類
- 確定測量:隣地所有者・官公庁との、立ち会いで、境界を確定。境界確認書を取り交わす
- 現況測量:現状の形状・面積を測る。隣地の立ち会いは、なし
- 地積更正:登記簿の面積を実測に合わせて、訂正する
売却前に確認したいこと
- 境界標(杭・プレート)が残っているか
- 過去の測量図・境界確認書があるか(購入時の書類・法務局で取得)
- 隣地所有者が誰か・連絡が取れるか
- 越境している物がないか(塀・樹木・屋根・配管など)
- 前面道路・水路などの、公有地との、境界が確定しているか(官民境界)
測量が難しい場合
- 隣地所有者が立ち会いに、応じない・所在不明
- 境界の考え方について、隣地と意見が分かれる
- 官公庁との協議に時間がかかる
- 古い土地で資料が乏しい
筆界特定制度(法務局)・調停などの方法があります。専門家(土地家屋調査士・弁護士)に相談しましょう。測量せずに、売却する方法もあります。詳しくは、測量せずに売却する方法の項目をご覧ください。
モデルケース:境界を確定して、売却した例(イメージ)
Mmさんは、古い土地を売却する際、境界標が一部、失われており、隣地との、境界があいまいでした。不動産会社の紹介で土地家屋調査士に依頼し、確定測量を行いました。
隣地所有者の立ち会いで、境界を確認し、境界確認書を取り交わしました。確定測量図を買主に提示でき、安心して、契約してもらえました。境界の確定が売却をスムーズにした例です。