現況測量とは
現況測量は現地の現在の状態(現況)を測量して、図面にまとめる測量です。土地の形状・面積・高低差・建物の位置・塀・擁壁・道路との、位置関係などが、記録されます。
確定測量と違い、隣地所有者・官公庁との、境界の確認・確定は行いません。そのため、法的な、境界を確定させる効力はありません。
確定測量との違い
- 目的:現況測量は現状の把握。確定測量は境界の確定
- 立ち会い:現況測量は不要。確定測量は隣地・官公庁との、立ち会いが、必要
- 成果物:現況測量図。確定測量は確定測量図・筆界確認書
- 費用・期間:現況測量は少ない。確定測量は大きい
- 効力:現況測量は境界の合意がない。確定測量は境界の合意が書面に残る
詳しくは、確定測量の項目をご覧ください。
現況測量が使われる場面
- 土地の大まかな、面積・形状を把握したい
- 建築計画・買主のプランの検討(ボリュームチェック)
- 売却前の価格の検討・査定の基礎資料
- 高低差・擁壁・越境の状況の把握
- 確定測量の前の事前調査
現況測量だけでは、売却の条件を満たさない場合もあるため、買主・金融機関の要望を確認しましょう。
売却での、注意点
- 買主が確定測量図を条件とする場合は現況測量では、足りない
- 現況測量の面積は登記簿の面積と異なる場合がある
- 境界が確定していないため、引き渡し後に隣地との、争いが、生じる可能性が残る
- 現況有姿・境界の確定を買主に委ねる契約もある(価格・契約内容を確認)
詳しくは、測量せずに売却する方法の項目をご覧ください。
費用・依頼先
現況測量も土地家屋調査士に依頼します。費用は土地の面積・形状・測量の範囲によって、異なり、確定測量より少なく、済む傾向があります。複数の調査士に見積もりを、依頼して、比較しましょう。
詳しくは、測量費の項目をご覧ください。
モデルケース:現況測量から確定測量へ進めた例(イメージ)
Qqさんは、売却予定の土地の面積・形状を把握するため、まず、現況測量を依頼しました。結果、登記簿の面積と差があることがわかりました。
不動産会社と相談し、買主が確定測量図を求める見込みが、高いと、判断し、続けて、確定測量を実施しました。現況測量が判断材料になった例です。
現況測量の結果をどう、活用するか
現況測量の結果は土地の実際の状態を把握するための、基礎資料になります。たとえば、登記簿の面積と実測面積に差がある場合は売却価格の設定・契約書の面積表示(公簿売買か、実測売買か)の検討に役立ちます。
公簿売買とは、登記簿の面積を基準に売買し、実測面積が異なっても、代金を精算しない契約です。実測売買は実測した面積に基づき、代金を精算する契約です。どちらを、採用するかは、買主・売主の合意で決めます。現況測量の結果を確認した上で契約の方式を検討しましょう。
また、高低差・擁壁・越境などの状況がわかると、買主への、説明資料にもなります。重要事項説明で告知すべき事項を整理する上でも、有用です。