区分マンション(投資用)のの特徴
区分マンションの投資用物件の価格は居住用と異なり、賃料収入に基づく、収益性(表面利回り・実質利回り)が重視されます。同じマンション内の成約事例・賃料相場・管理状態が評価に影響します。
買主は複数の物件を比較して、検討するため、他の投資用物件との、競争があります。管理費・修繕積立金・築年数・立地・入居者の状況をわかりやすく、示すことが重要です。
区分マンション(投資用)のの売却で課題になりやすいこと
- 入居者:空室・賃料の滞納・賃貸借契約の内容(更新・解約の条件)
- 管理費・修繕積立金:値上がりの予定・修繕積立金の残高
- 大規模修繕:実施の履歴・今後の予定・一時金の可能性
- 賃料:相場より安い・高い場合の扱い
- ローン残債:売却代金で完済できるか(オーバーローンの場合)
- 管理組合の状況:管理規約・滞納者の有無
物件の状況によって、課題の内容・程度は異なります。事前に確認して、対処を検討しましょう。
区分マンション(投資用)のの売却のポイント
- レントロール・賃貸借契約書・入居者の状況を整理する
- 賃料収入・経費(管理費・修繕積立金・固定資産税・管理会社の手数料)を整理する
- 管理規約・長期修繕計画・総会議事録を確認する
- 同じマンションの成約事例・賃料事例を調べる
- 入居者の退去を待って、売却するか、入居中に売却するかを、比較する
- 買取の見積もりも、取る(早期・確実な、売却)
区分マンション(投資用)のの売却で確認したい、書類・情報
- 登記簿・権利証・管理規約・使用細則
- 賃貸借契約書・重要事項説明書(賃貸)
- 管理費・修繕積立金の領収書・明細
- 長期修繕計画・総会議事録(管理会社から取得)
- 収支報告・確定申告書
- ローンの残高証明書
書類が揃っていなくても、相談できます。不動産会社にわかる範囲でお伝えください。
税金・費用の注意点
投資用の売却益は譲渡所得として、課税される(居住用の特例は使えない)。所有期間が5年を超える場合は長期、5年以下は短期。取得費は建物部分は減価償却を差し引いた額で計算する。損失が出た場合の損益通算・繰越控除の扱いは、複雑なため、税理士に相談してください。詳しくは、所有期間5年の節目の項目をご覧ください。
売却の進め方(共通の流れ)
- 不動産会社に査定を依頼する(複数社の比較がおすすめ)
- 登記簿・測量図・ローン残債・固定資産税の納税通知書などを、準備する
- 媒介契約を結び、販売活動を開始する(または、買取を依頼する)
- 内覧・価格交渉・売買契約
- 決済・引き渡し・確定申告(売却益が出た場合)
詳しくは、売却の流れ、売却にかかる費用の全体像の項目をご覧ください。
区分マンション(投資用)のの売却で買取と仲介を選ぶときの、考え方
区分マンション(投資用)の売却は物件の特性によって、買主が限られたり、売却に時間がかかったりする場合があります。仲介で市場価格に近い価格を目指す方法と不動産会社の買取で早く・手間なく・確実に売却する方法を比較して、売主の事情(期限・手取り・周囲への配慮)に合う方を選びましょう。
当社は調整区域・他社で断られた物件のご相談の実績があります。最短2日の買取・仲介手数料0円(買取)にも、対応しています。詳しくは、買取、さいたま市での買取と仲介の選び方の項目をご覧ください。
モデルケース:区分マンション(投資用)のの売却例(イメージ)
Dさんは、投資用に購入した、区分マンションを売却予定でした。入居者がいる状態でした。
不動産会社がレントロール・賃料・管理状態を整理して、投資家向けに、販売しました。同じ棟の成約事例を参考に価格を設定し、入居中のまま、売却できました。入居者への、説明もスムーズでした。