賃貸中物件・オーナーチェンジのの特徴
賃貸中の物件は入居者(賃借人)が借地借家法などで、保護されているため、売主が物件を売却しても、入居者の賃貸借契約はそのまま、買主に引き継がれます(賃貸借契約の対抗力がある場合)。
このため、買主は自己居住用ではなく、賃料収入を目的とした、投資家が中心になります。物件が満室で安定した、賃料収入がある場合は評価が高くなります。逆に賃料が相場より安い・滞納がある・老朽化している、場合は評価が下がります。
賃貸中物件・オーナーチェンジのの売却で課題になりやすいこと
- 入居者の状況:賃料の滞納・トラブル・契約の内容(期間・更新・特約)
- 賃料:相場との、乖離・値上げの、可否
- 敷金・保証金:引き継ぎ・精算の方法(売主から買主へ敷金を引き継ぐ)
- 入居者への、通知:売却・オーナー変更の通知の方法・時期
- 建物の状態:修繕履歴・大規模修繕・設備の老朽化
- ローン残債:売却代金で完済できるか
物件の状況によって、課題の内容・程度は異なります。事前に確認して、対処を検討しましょう。
賃貸中物件・オーナーチェンジのの売却のポイント
- レントロール(賃貸条件の一覧)・賃貸借契約書・入居者の情報を整理する
- 賃料収入・経費(管理費・修繕費・固定資産税)の収支を整理する
- 敷金の引き継ぎ方法を不動産会社と決める
- 入居者への、通知のタイミング・文面を相談する
- 管理会社がいる場合は管理委託契約の引き継ぎを、確認する
- 秘密厳守で売却したい場合は買取・限定的な、販売方法を相談する
賃貸中物件・オーナーチェンジのの売却で確認したい、書類・情報
- 登記簿・権利証・図面・建築確認済証
- 賃貸借契約書・レントロール・入居者の名簿
- 収支報告書・確定申告書(不動産所得)
- 修繕履歴・管理会社との、契約書
- 固定資産税の納税通知書
- ローンの残高証明書
書類が揃っていなくても、相談できます。不動産会社にわかる範囲でお伝えください。
税金・費用の注意点
賃貸中物件の売却益は譲渡所得として、課税される(居住用の特例は使えない)。所有期間が5年を超える場合は長期(約20.315%)、5年以下は短期(約39.63%)。建物は減価償却を差し引いた、額が取得費になる。建物部分には、消費税が課される場合がある。詳しくは、税理士にご相談ください。
売却の進め方(共通の流れ)
- 不動産会社に査定を依頼する(複数社の比較がおすすめ)
- 登記簿・測量図・ローン残債・固定資産税の納税通知書などを、準備する
- 媒介契約を結び、販売活動を開始する(または、買取を依頼する)
- 内覧・価格交渉・売買契約
- 決済・引き渡し・確定申告(売却益が出た場合)
詳しくは、売却の流れ、売却にかかる費用の全体像の項目をご覧ください。
賃貸中物件・オーナーチェンジのの売却で買取と仲介を選ぶときの、考え方
賃貸中物件・オーナーチェンジの売却は物件の特性によって、買主が限られたり、売却に時間がかかったりする場合があります。仲介で市場価格に近い価格を目指す方法と不動産会社の買取で早く・手間なく・確実に売却する方法を比較して、売主の事情(期限・手取り・周囲への配慮)に合う方を選びましょう。
当社は調整区域・他社で断られた物件のご相談の実績があります。最短2日の買取・仲介手数料0円(買取)にも、対応しています。詳しくは、買取、さいたま市での買取と仲介の選び方の項目をご覧ください。
モデルケース:賃貸中物件・オーナーチェンジのの売却例(イメージ)
Vさんは、相続した、賃貸中のアパートを売却予定でした。入居者が数名、いて、敷金・賃貸借契約の引き継ぎが、不安でした。
不動産会社がレントロール・賃貸借契約・敷金を整理して、投資家に提示しました。入居者へオーナー変更の通知もサポートし、入居者の不安を抑えて、売却できました。