賃貸中の不動産を売却するには
入居者がいる物件でも、売却できます。「入居中のまま売る」か「退去してから売る」かで、買主の層と、手続きが変わります。
入居中のまま売るか、退去後に売るか
| 入居中のまま(オーナーチェンジ) | 退去後に売る | |
|---|---|---|
| 主な買主 | 投資家・収益目的の方 | 自分で住む方・投資家 |
| 価格 | 収益(賃料)をもとに評価される | 居住用としての評価 |
| 手間 | 入居者への手続きが必要 | 立ち退き交渉・退去までの期間が必要 |
| メリット | 賃料収入が続き、売却しやすい場合がある | 買主の層が広い |
| 注意点 | 内覧が難しい、入居者の状況が価格に影響 | 退去の合意が得られないと進まない |
オーナーチェンジの注意点
- 賃貸借契約は、新しい所有者に引き継がれる
- 敷金・預り金は、売買時に買主へ引き継ぐ(精算が必要)
- 入居者に、所有者が変わる旨の通知をする
- 賃料の振込先を変更する手続きが必要
- 家賃の滞納や、契約内容の確認が、価格に影響する
入居者の権利は、借地借家法で保護されており、売却を理由に、一方的に退去を求めることはできません。
売却に必要な賃貸借関係の書類
賃貸借契約書
契約期間・賃料・特約などを、買主へ示します。
賃料の収支がわかる資料
賃料の入金状況や、滞納の有無を示します。
修繕・管理の履歴
管理会社への委託の有無と、修繕の履歴を示します。
敷金・保証金の額
引き継ぎが必要な金額を、確認します。
売却をスムーズに進めるコツ
管理会社と連携する
入居者への連絡や、書類の取得を、管理会社と進めます。
入居者への配慮を忘れない
内覧への協力など、早めに説明し、理解を得ます。
収益性を整理する
表面利回りや、修繕費などを、買主に示せるようにします。
買取という選択肢を持つ
入居中の物件を、現況のまま買い取ってもらえる場合もあります。
賃貸中の物件を売る、基本の考え方
賃貸中の不動産を売却する場合、入居者の「借りる権利」は、法律で守られています。所有者が変わっても、賃貸借契約は、新しい所有者にそのまま引き継がれるのが原則です。そのため、売却を理由に、入居者に退去を求めることは、簡単にはできません。
入居中のまま売る「オーナーチェンジ」では、買主は、すでに入居者がいる状態で購入するため、購入直後から、賃料収入が得られます。投資目的の買主にとっては、魅力的な物件になる場合があります。一方、自分で住みたい買主は、対象になりにくい傾向があります。
賃料が、周辺の相場と比べて安すぎたり、滞納があったりすると、価格に影響します。逆に、安定して入居しており、賃料も適正な物件は、収益物件として評価されやすくなります。
売却前に確認しておくこと
- 賃貸借契約の内容(期間・賃料・更新・特約)
- 賃料の入金状況と、滞納の有無
- 敷金・保証金の額と、預かり状況
- 管理会社への委託の有無と、契約の内容
- 修繕の履歴と、入居者からの苦情・要望
オーナーチェンジで売る例(イメージ)
たとえば、相続した賃貸アパートを、管理の負担から手放したい場合、入居者がいる状態で売却すれば、入居者に引っ越しをお願いする必要がなく、収益物件として買主を探せます。売主は、賃料収入が、売却時点まで続くことも、メリットです。
ただし、内覧の際に、入居者の協力が必要になります。事前に、状況を説明し、理解を得ておくことが、スムーズな売却につながります。
賃貸中物件のチェックリスト
- 賃貸借契約書を、確認した
- 賃料の入金状況を、整理した
- 敷金の額と、預かり状況を確認した
- 管理会社に、売却の意向を伝えた
- 入居者への説明の方法を、決めた
- 入居中のまま売るか、退去後に売るかを検討した
賃貸中の売却でよくある失敗
入居者に、事前の説明をしない
不信感を持たれ、内覧への協力が得られなくなります。
敷金の引き継ぎを、確認しない
精算を巡って、トラブルになります。
賃貸借契約の内容を、把握していない
買主への説明が不十分になります。
滞納を、放置する
価格に影響し、買主から敬遠されます。
退去を、強く迫る
入居者の権利は、法律で守られています。
管理会社に、連絡しない
手続きが、滞る原因になります。
オーナーチェンジの流れ
契約書・収支の整理
賃貸借契約書と、収支の資料を整理します。
査定・売却活動
収益物件として、買主を探します。
売買契約
賃貸借契約・敷金の引き継ぎを、契約に盛り込みます。
入居者への通知
所有者の変更と、賃料の振込先を、通知します。
決済・引き渡し
代金の支払いと、書類・敷金の引き継ぎを行います。