収益アパート・一棟マンションのの特徴
収益物件の価格は収益還元法(賃料収入から経費を差し引いた、純収益を利回りで、割り戻す方法)で評価されることが多くあります。賃料の水準・入居率・築年数・修繕の状況・立地(駅距離・周辺の賃貸需要)が評価に影響します。
買主は金融機関の融資を利用する場合が多く、建物の築年数・構造(法定耐用年数)・担保評価が買主の融資に影響し、売却のしやすさに、つながります。
収益アパート・一棟マンションのの売却で課題になりやすいこと
- 入居者:空室の状況・家賃の滞納・賃貸借契約の内容
- 修繕:大規模修繕の履歴・今後の修繕の必要性・設備の老朽化
- 建物の法令適合:違反建築・既存不適格・耐震性
- 賃料の見直し:相場より安い・高い賃料の扱い
- ローン残債:売却代金で完済できるか
- 境界・越境・接道の確認
物件の状況によって、課題の内容・程度は異なります。事前に確認して、対処を検討しましょう。
収益アパート・一棟マンションのの売却のポイント
- レントロール(部屋ごとの、賃貸条件・家賃・入居日の一覧)を整理する
- 過去の収支(賃料収入・経費・修繕費)を整理する
- 入居者に売却を知らせる、タイミング・方法を不動産会社と相談する
- 敷金・保証金の引き継ぎを、整理する
- 購入希望者(投資家)への、情報開示を適切に行う
- 秘密厳守で売却したい場合は買取・限定的な、販売方法を相談する
収益アパート・一棟マンションのの売却で確認したい、書類・情報
- 登記簿・建物の図面・建築確認済証・検査済証
- 賃貸借契約書・レントロール・入居者名簿
- 収支報告書・確定申告書(不動産所得)
- 修繕履歴・大規模修繕の見積もり・保証書
- 固定資産税の納税通知書
- 住宅ローン・アパートローンの残高証明書
書類が揃っていなくても、相談できます。不動産会社にわかる範囲でお伝えください。
税金・費用の注意点
収益物件の売却益は譲渡所得として、課税される(居住用の特例は使えない)。所有期間が5年を超える場合は長期(約20.315%)、5年以下は短期(約39.63%)。建物は減価償却費を差し引いた、額が取得費になる。建物部分の売却には、消費税が課される場合がある(課税事業者の場合など)。税務は複雑です。詳しくは、税理士にご相談ください。
売却の進め方(共通の流れ)
- 不動産会社に査定を依頼する(複数社の比較がおすすめ)
- 登記簿・測量図・ローン残債・固定資産税の納税通知書などを、準備する
- 媒介契約を結び、販売活動を開始する(または、買取を依頼する)
- 内覧・価格交渉・売買契約
- 決済・引き渡し・確定申告(売却益が出た場合)
詳しくは、売却の流れ、売却にかかる費用の全体像の項目をご覧ください。
収益アパート・一棟マンションのの売却で買取と仲介を選ぶときの、考え方
収益アパート・一棟マンションの売却は物件の特性によって、買主が限られたり、売却に時間がかかったりする場合があります。仲介で市場価格に近い価格を目指す方法と不動産会社の買取で早く・手間なく・確実に売却する方法を比較して、売主の事情(期限・手取り・周囲への配慮)に合う方を選びましょう。
当社は調整区域・他社で断られた物件のご相談の実績があります。最短2日の買取・仲介手数料0円(買取)にも、対応しています。詳しくは、買取、さいたま市での買取と仲介の選び方の項目をご覧ください。
モデルケース:収益アパート・一棟マンションのの売却例(イメージ)
Cさんは、築30年のアパート(一棟)を売却予定でした。空室があり、修繕の費用も気になっていました。
不動産会社に相談し、レントロール・収支を整理して、投資家に提示しました。修繕の必要性を買主に正確に伝え、価格交渉を行い、売却できました。情報を整理して、開示した、例です。