専属専任媒介契約の概要
専属専任媒介契約は媒介契約の3種類のうち、最も拘束力の強い契約です。売主は売却の依頼を1社の不動産会社にのみ行い、ほかの不動産会社に依頼することはできません。さらに、売主が自分で買主を見つけた場合でも、直接取引をすることはできず、依頼した不動産会社を通して、契約を結ぶ必要があります。
この拘束の見返りとして、不動産会社には、重い義務が課されます。物件情報は契約から5日以内(休業日を除く)にレインズへ登録しなければなりません。また、売主に対して、1週間に1回以上、売却活動の状況を報告する義務があります。
不動産会社にとっては、成約すれば、確実に手数料を得られる契約であるため、広告費をかけたり、購入希望者の紹介に力を入れたりしやすいといわれます。
専任媒介契約との違い
専属専任媒介契約と専任媒介契約はどちらも1社にだけ依頼する点で共通しています。主な違いは、次のとおりです。
- 自己発見取引:専任は売主が自分で見つけた買主と直接契約できる。専属専任はできない
- 業務報告の頻度:専任は2週間に1回以上、専属専任は1週間に1回以上
- レインズ登録の期限:専任は7日以内、専属専任は5日以内
知人や親戚などに、売却できる可能性がある場合は専属専任よりも、専任のほうが、自由度は高くなります。
専属専任が向いている人・向いていない人
専属専任媒介契約が向いているのは、売却活動の窓口を一本化して、頻繁に状況の報告を受けたい方です。遠方に住んでいて、細かな連絡が取りにくい方や売却に不慣れで、手厚いサポートを期待する方はメリットを感じやすいでしょう。
一方、すでに買主の候補(隣地の所有者など)がいる場合や複数の会社を比較しながら進めたい場合は専属専任は向きません。また、不動産会社の対応に不満があっても、契約期間中は別の会社に依頼しにくくなる点に注意が必要です。
契約前に確認しておきたいこと
- 売却活動の具体的な内容(広告、内覧の対応、報告の方法)
- レインズの登録証明書をきちんと交付してもらえるか
- 契約期間中に売主の都合で解約した場合の取り扱い
- 他社が買主を紹介したい場合の対応(囲い込みへの懸念)
専属専任・専任では、不動産会社が他社からの紹介を断る「囲い込み」を行うリスクがあります。レインズの登録状況を確認し、他社からの問い合わせにも誠実に対応してもらえるかを、事前に確認しておくと安心です。
実際の売却活動で起きやすい場面と対処
専属専任で依頼した場合、売却活動の中心は不動産会社になります。売主が行うのは、内覧への協力と価格や条件についての判断が中心です。ただし、任せきりにするのではなく、週に1回の報告の内容をきちんと確認することが重要です。報告には、問い合わせの件数、内覧の件数、買主候補の反応、競合物件の状況などが含まれます。
反響が少ない場合は価格設定、写真や広告文、物件の見せ方のどこに課題があるのかを、担当者と一緒に分析します。報告の内容が薄い、質問への返答が遅いなど、対応に不安を感じたときは早めに、率直に伝えましょう。それでも改善しない場合は期間満了のタイミングで他社への変更や買取への切り替えを検討します。
また、専属専任では、契約期間中に知人などから「買いたい」と申し出があっても、直接契約はできません。その場合は依頼した不動産会社に連絡して、会社を通して契約を進めます。親族や知人への売却を検討している場合は契約の種類を選ぶ前に必ず、不動産会社へ伝えておきましょう。