専任媒介契約とは
専任媒介契約は売却の依頼を1社の不動産会社に限定する契約です。依頼を受けた不動産会社は売主に対して、売却活動の状況を定期的に報告する義務を負い、物件情報を一定の期間内にレインズへ登録しなければなりません。
売主が自分で買主を見つけた場合は依頼した会社を通さずに、直接売買契約を結ぶことができます。この点が専属専任媒介契約との大きな違いです。ただし、その場合でも、不動産会社が行った広告などの費用の請求が契約で定められていることがあります。
専任媒介契約の特徴
- 報告義務:2週間に1回以上、文書または電子メールなどで、活動状況を報告
- レインズ登録:契約から7日以内(休業日を除く)に物件情報を登録
- 有効期間:3か月以内。自動更新はできない
- 成約時の仲介手数料:成約した場合に支払う成功報酬
不動産会社は売主から他社へ流れる心配がないため、広告やチラシ、ポータルサイトへの掲載などに、費用を投じやすくなります。売主にとっては、複数社とやり取りをする手間が省けることもメリットです。
専任媒介を選ぶときの判断基準
専任媒介が向いているのは、売却に時間がかかりそうな物件を1社に腰を据えて任せたい場合です。立地に難がある物件、築年数が古い物件、調整区域や農地など買主が限られる物件では、不動産会社が丁寧に買主を探すことが成約への近道になる場合があります。
一方で1社に任せる以上、その会社の力量や担当者の対応に売却の結果が左右されます。契約前に査定額の根拠、過去の実績、売却活動の計画を確認し、納得できる会社を選ぶことが大切です。
また、会社が物件を他社に紹介せず、自社の顧客のみに限定して売ろうとする「囲い込み」への懸念もあります。レインズの登録状況や他社からの問い合わせへの対応を確認しましょう。
途中で会社を変えたくなったとき
専任媒介の期間中に会社に不満が生じた場合は契約書の解除の条項を確認しましょう。契約期間は3か月以内ですので、期間満了を待って、更新せずに、別の会社へ依頼する方法もあります。
期間中に解約する場合はそれまでに使った広告費の請求などが、発生することがあります。担当者との認識のずれは、早めに話し合いで解消しておくと、トラブルを防げます。
売却活動の進み方と売主が確認したいこと
専任媒介を結ぶと、不動産会社はレインズへの登録、ポータルサイトへの掲載、チラシやインターネット広告などで、買主を探します。売主は2週間に1回以上の報告を受けながら、価格の見直しや、内覧の日程調整などに対応していきます。
報告を受けるときは「問い合わせは何件あったか」「内覧は何件だったか」「どんな感想だったか」を具体的に聞きましょう。数字と感想を共有することで、価格が適正か、見せ方に課題があるかを、冷静に判断できます。担当者が自社の都合だけで、早期の値下げを促してくる場合はその根拠を確認してください。
売却が長引いたときは3か月の期間満了が見直しの機会です。更新するのか、会社を変えるのか、買取に切り替えるのかを、価格と期間の見通しをもとに決めましょう。更新を急かされた場合でも、期間内に決める必要はありません。
専任媒介と一般媒介を迷ったときの考え方
専任媒介にするか、一般媒介にするかで迷ったときはまず、物件の「売りやすさ」を見ます。駅近や整った形の土地など買主が見つかりやすい物件は一般媒介でも、複数社が競い合って動いてくれることがあります。反対に築年数が古い建物、立地に難のある土地、調整区域の土地は積極的に動く会社が少なくなりがちです。その場合は専任にして、1社に責任をもたせるほうが、進みやすくなります。
次に売主の「手間」の許容度です。複数社と連絡を取り合うのは、思った以上に負担になります。内覧の日程調整、価格の相談、報告の確認などを、窓口一本で済ませたい方には、専任が向いています。最後に会社への信頼度です。信頼できる担当者と出会えたなら、専任で任せるのが良いでしょう。まだ見極められないなら、一般媒介で複数社の対応を比べる方法もあります。