一般媒介契約の仕組み
一般媒介契約は売主が複数の不動産会社に同時に媒介(仲介)を依頼できる契約です。専任媒介・専属専任媒介が1社のみに依頼する契約であるのに対し、一般媒介には、そうした制限がありません。売主が自分で買主を見つけてきた場合も不動産会社を通さずに、直接売買契約を結べます。
一般媒介には、「明示型」と「非明示型」があります。明示型は他にどの不動産会社に依頼しているかを、各社に知らせる契約です。非明示型はそうした通知をしない契約です。明示型の場合、他社に依頼した事実を知らせなければならず、知らせなかった場合は違約金の支払いなどを求められることがあります。契約書の内容をよく確認しておきましょう。
専任媒介・専属専任媒介では、不動産会社にレインズへの登録や売主への定期報告が義務づけられています。一般媒介では、そうした法律上の義務は課されませんが、売主が希望すれば、対応してもらえる場合があります。契約を結ぶ前にレインズへの登録や報告の頻度について、あらかじめ取り決めておくと安心です。
一般媒介のメリット
- 複数社が競い合うため、価格や売り方の提案を比較できる
- 各社の得意な営業エリア・顧客層を活用できる
- 自分で買主を探したり、知人に売却したりする自由がある
- 特定の1社の対応に不満があっても、他社への影響が少ない
また、不動産会社の担当者との相性に不安があるときも複数社に依頼しておけば、リスクを分散できます。売却の初期段階で各社の動きを見ながら、本命の会社を決めていく、という使い方もできます。
一般媒介のデメリットと注意点
一般媒介は成約しなければ、仲介手数料を得られません。複数社に依頼すると、成約を逃した会社は報酬が得られないため、広告費をかけにくくなります。このため、積極的な売却活動を期待しにくい場合があります。
さらに、複数社とのやり取りが増えるため、内覧の日程調整や各社への連絡といった、売主の負担が大きくなります。また、各社が別々に価格の提案をすると、情報が錯綜しやすい点にも、注意が必要です。
もうひとつは、情報の整合性です。広告の内容や価格が各社で食い違っていると、買主が混乱したり、物件の信頼性が下がったりします。売主が基本の情報を整理し、各社に同じ内容を伝えることがトラブルの防止につながります。
一般媒介に向いている物件・状況
一般媒介が向いているのは、駅近の人気エリアなど需要が高く、買主が見つかりやすい物件です。このような物件は複数社が競って買主を探してくれるため、短期間で成約に至ることもあります。
また、売却を急がず、各社の査定や提案を比べながら、じっくり進めたい方にも向いています。不動産会社の力量を見極めたい場合は一般媒介で複数社に依頼し、反響の多い会社を本命に絞っていくのも一つの方法です。
反対に買主が限られる物件、築年数の古い物件、調整区域の土地などは、1社が責任をもって取り組める専任・専属専任のほうが、進みやすい傾向があります。
一般媒介から他の契約へ切り替える場合
一般媒介で思うような反響が得られない場合は専任媒介へ切り替える方法があります。複数社の中から最も熱心に動いてくれた会社を選び、専任で依頼することで、売却活動が集中し、進展する場合があります。
切り替えの際は他の会社に一般媒介を解除する旨をきちんと連絡しましょう。解除の手続きや、それまでに生じた広告費の取り扱いは、契約書に従います。感情的なトラブルを避けるため、早めに、丁寧に伝えることが大切です。