机上査定(簡易査定)とは
机上査定は不動産会社が売却を検討している物件の所在地・面積・築年数・間取りなどの情報と周辺の取引事例・市況をもとに、現地を見ずに、おおよその価格を算出する査定です。「簡易査定」とも呼ばれます。
メリットは手軽さです。物件を見せる必要がなく、数時間〜数日で結果が得られます。「売却するか迷っている」「まずは相場を知りたい」という段階で気軽に受けられます。
デメリットは精度です。建物の状態、日当たり、周辺環境、道路の状況といった、現地でないとわからない要素が反映されないため、結果はあくまで目安です。実際の売却価格と大きく異なることもあります。
訪問査定(現地査定)とは
訪問査定は不動産会社の担当者が実際に物件を訪れて、建物の状態、設備、日当たり、眺望、周辺の環境、道路の状況、境界などを確認したうえで、価格を算出する査定です。
現地の様子を確認し、売主から物件の履歴(リフォームの有無、不具合、近隣トラブルなど)を聞き取ったうえで、査定を行うため、精度が高くなります。査定にかかる時間は現地確認で30分〜1時間程度が目安です。結果は数日後に査定書で示されるのが一般的です。
売却を具体的に進めたい場合や不動産会社を選ぶ段階では、訪問査定を受けるのが基本です。担当者の人柄や提案の内容を知る機会にもなります。
机上査定と訪問査定の使い分け
- 売却するか迷っている、相場だけ知りたい → 机上査定
- 売却を決めている、会社を選びたい → 訪問査定
- 遠方に住んでいて、現地に立ち会えない → 机上査定から始め、必要に応じて、訪問査定を調整
- 古い建物・特殊な土地(調整区域など)→ 訪問査定で現地の確認が必須
なお、机上査定でも、訪問査定でも、査定額の算出の根拠は確認しましょう。どのような事例を参考にしたのか、現地で何を評価したのかを聞くことで、査定の信頼性を判断できます。
査定の精度を高めるために売主ができること
査定の精度は売主が提供する情報の正確さにも、左右されます。次のような情報や資料をできるだけ用意しておきましょう。
- 登記事項証明書(登記簿謄本)、公図、測量図
- 固定資産税・都市計画税の納税通知書
- 建築確認済証、検査済証、設計図面
- 購入時の売買契約書、重要事項説明書
- リフォーム・修繕の履歴がわかる書類
- 物件の不具合・気になる点のメモ
不具合を隠して査定を受けると、後で価格が見直されたり、トラブルになったりする可能性があります。マイナスの情報も含めて、正直に伝えることが結果的に売主の利益につながります。
訪問査定当日の流れ
訪問査定の当日はまず、担当者が物件の外観・周辺環境を確認し、次に室内や設備、境界などを確認します。その後、売主へのヒアリング(売却の目的、希望の時期、物件の履歴など)が行われます。
当日に最終的な査定額が示される場合もありますが、多くの場合は後日、査定書とともに、売却の提案が説明されます。当日は気になる点を遠慮なく質問しましょう。
机上査定の結果をどう受け止めるか
机上査定の結果は幅を持って受け止めましょう。たとえば、「3,000万円」と示されても、実際には、2,800万円〜3,200万円の範囲に入る、という程度の目安です。現地の状況によって、上下することを前提としておきます。
複数社の机上査定が大きくばらつく場合はその理由を確認してみましょう。参考にした事例が違う、建物の評価が違う、あるいは、売却戦略が違うなど、理由が見えてきます。机上査定の段階で会社の姿勢や説明の丁寧さを見ることも会社選びのヒントになります。
机上査定の後に売却を前向きに考えるようになったら、訪問査定へ進みます。机上査定は「検討のきっかけ」と考え、結果に一喜一憂しすぎないことが大切です。