媒介契約とは何か
媒介契約とは、売主が不動産会社に対し、買主を探して売買契約の成立に向けて動いてもらうことを依頼する契約です。「媒介」とは、売主と買主の間を取り持つという意味で一般に「仲介」と呼ばれる取引はこの媒介契約にもとづいて行われます。
宅地建物取引業法では、不動産会社が媒介契約を結んだときは遅滞なく、契約内容を記載した書面を依頼者に交付することが義務づけられています。書面には、売却を希望する価格、媒介契約の種類、契約の有効期間、仲介手数料に関する事項、契約の解除に関する事項などが記載されます。口約束だけで売却活動を始めることは原則として認められていません。
媒介契約を結んだ時点では、まだ買主は決まっていません。この契約は「売却のための活動を依頼する」ものであり、売買契約そのものとは別のものです。仲介手数料は買主が見つかり、売買契約が成立してから発生する成功報酬です。契約を結んだだけで手数料を支払う必要はありません。
3種類の媒介契約の違い
媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。違いは、主に次の項目に表れます。
- 複数の不動産会社への依頼:一般媒介は可能。専任・専属専任は1社のみ
- 自分で買主を見つけた場合:一般・専任はそのまま契約可能。専属専任は依頼した不動産会社を通す必要がある
- 有効期間:専任・専属専任は3か月以内(一般媒介は法律上の上限なし。行政の標準約款では3か月以内とされる)
- 売主への業務報告:専任は2週間に1回以上、専属専任は1週間に1回以上
- レインズへの登録:専任は契約から7日以内、専属専任は5日以内(いずれも休業日を除く)。一般媒介は法律上の義務なし
専任・専属専任の場合、不動産会社は自社が責任をもって売却活動を行う代わりに、成約した際の手数料を確実に得られます。このため、広告費をかけて、積極的に動いてもらいやすいといわれます。一方、一般媒介は複数社が競い合う面がある反面、手数料を得られるかが不確実なため、各社の力の入れ方に差が出ることがあります。
どの契約を選ぶべきか
どの契約が最適かは、物件と売主の事情によって異なります。たとえば、駅に近く人気のある物件であれば、一般媒介で複数社に依頼しても、反響が見込めます。一方、立地が不便で売りにくい物件や調整区域の土地のように、買主が限られる物件は1社が腰を据えて取り組む専任のほうが、進みやすいことがあります。
売主の優先事項も判断材料です。報告を細かく受けたい、窓口を一本化したいなら専任・専属専任が向いています。複数社の動きを比べたい、自分でも買主を探したいという場合は一般媒介が選択肢になります。
なお、専任・専属専任の契約期間は3か月以内です。3か月が経過しても売れない場合は更新するのか、他社に変更するのか、売却方法を見直すのかを決めるタイミングです。自動更新の条項は認められておらず、更新は売主の申出があって初めて成立します。
媒介契約を結ぶときの注意点
契約を結ぶ前に必ず確認しておきたいのは、次の点です。
- 仲介手数料の額と支払の時期(宅建業法の上限を超えていないか)
- 契約の有効期間と更新の条件
- 売却活動の内容(広告の方法、レインズ登録、内覧の対応)
- 報告の頻度と方法
- 契約の解除の条件と違約金・広告費の請求の有無
- 契約の期間内に他社で契約したり、自分で買主を見つけたりした場合の取り扱い
査定額の高さだけで会社を選ぶと、契約後に価格を下げるよう求められることがあります。査定額の根拠や過去の売却実績を確認したうえで、納得できる会社と契約しましょう。