不動産売却方法も色々あります
一言で不動産売却と言っても、その方法はいくつもあります。売却が進まない場合は、もしかしたら別の方法に切り替えた方がいいかもしれません。お客様の要望に最適な売却方法をご提案いたします。
土地を売却する方法は3種類
土地の売却には「仲介」「買取」「個人売買」の3つの方法があります。個人間ではトラブルが多いことからも、「仲介」「買取」の2種類が一般的な方法となるでしょう。
土地を売却するまでの流れ
土地を売却するための流れには、大きく7つのステップがあります。
事前準備をする
権利書や測量図など主に9種類の書類を用意しておくことで、売却活動や契約が円滑に進みます。
査定をする
複数の不動産会社に査定を依頼し、市場相場を理解した上で適正な売却価格を設定します。
媒介契約の種類を決めて契約する
「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類から状況に応じて選びます。
売却活動を行う
不動産会社がポータルサイトや広告で宣伝し、購入希望者へアプローチします。期間はおおよそ3〜6ヶ月です。
売買契約を結ぶ
購入希望者との条件がまとまったら、金額や引き渡し時期などを取り決め、売買契約を締結します。
土地を引き渡す
残代金の受け取りと同時に司法書士が登記変更を行い、所有権が買主に移転されます。
確定申告をする
売却で譲渡所得が発生した場合は、翌年に確定申告が必要です。控除や特例も事前に確認しておきましょう。
土地を高く売るためのセオリーは、不動産会社の間では当たり前でも、個人の方が知る機会はなかなかありません。すべてを行う必要はなく、可能な範囲で不動産会社と相談しながら価値を最大限に引き延ばすことができます。不動産を高く売るためにやっておきたい事はこちら
オリオンなら、こんな売却も可能です
一括即金で直接買取可能
早急に現金が必要な場合もご安心ください。株式会社オリオンでは直接買い取りも行っております。
秘密厳守をお約束します
不動産売却は他者に知られたくないという方もいらっしゃるかと思います。ご安心ください。
他社で断られた土地でも大丈夫
市街化調整区域などの売却は不動産会社によっては断るケースもあります。ぜひ1度ご相談ください。
仲介・買取・個人売買の比較
3つの売却方法の特徴を、項目ごとに並べて比べてみましょう。
| 仲介 | 買取 | 個人売買 | |
|---|---|---|---|
| 買主の探し方 | 不動産会社が広告・紹介で探す | 不動産会社が直接購入する | 自分で探す |
| 価格の目安 | 市場価格に近い | 仲介より低くなる傾向 | 自由に決められる |
| 売却までの期間 | 数か月かかることがある | 短期間も可能 | 買主次第で読みにくい |
| 手数料 | 成約時に仲介手数料 | 仲介手数料なし | 不要(別途、契約書作成などの費用) |
| 手間 | 内覧対応などがある | 少ない | 契約・書類・交渉を自分で行う |
| トラブルのリスク | 不動産会社が調整・説明 | 会社との直接取引 | 専門知識がないと高くなりやすい |
媒介契約の3種類の違い
仲介を選んだ場合は、媒介契約の種類を決める必要があります。
| 一般媒介 | 専任媒介 | 専属専任媒介 | |
|---|---|---|---|
| 複数社への依頼 | できる | できない(1社のみ) | できない(1社のみ) |
| 自分で買主を見つけた場合 | 契約できる | 契約できる | 不動産会社を通す必要がある |
| 契約期間 | 定めなし(3か月程度が一般的) | 3か月以内 | 3か月以内 |
| 売主への報告 | 義務なし | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
| レインズへの登録 | 義務なし | 契約から7日以内 | 契約から5日以内 |
「どれが一番よいか」は物件や状況によって変わります。人気エリアの物件は一般媒介でも反響が見込めますが、売れにくい物件は、専任・専属専任で1社が責任を持って動くほうが進みやすい場合もあります。
売却方法を選ぶときの5つの判断基準
期限があるか
いつまでに売却を終えたいかで、仲介か買取かが大きく分かれます。期限が厳しいほど、買取が有力になります。
価格をどこまで重視するか
少しでも高く売りたい場合は仲介、確実さを優先するなら買取と、優先順位を決めましょう。
物件の状態と立地
駅近や整形地など、需要が見込める物件は仲介向き。調整区域や古家付きなど、買主が限られる物件は買取も候補です。
手間と負担をどこまで許容できるか
内覧対応、片付け、測量、書類の準備など、売主にかかる負担を比べます。
周囲に知られたくないか
広告を出す仲介より、買取のほうが、周囲に知られにくい方法です。
土地の売り方には、ほかにも工夫があります
古家付きのまま売る / 更地にして売る
建物が古い場合、解体せずに「古家付き」で売るか、解体して「更地」で売るかを選べます。解体費用を先に負担するかどうかや、固定資産税の住宅用地特例が外れるかどうかも含めて比較します。
測量を済ませてから売る
境界が確定している土地は、買主が安心して購入できるため、売却が進みやすくなります。ただし測量費用がかかるため、物件ごとに必要性を判断します。
分筆して売る
広い土地は、分筆して複数の区画にすることで、買主の層が広がり、売りやすくなる場合があります。
買取保証付き仲介
一定の期間は仲介で売り出し、その期間に売れなければ、不動産会社が決めた価格で買い取るという方法です。取り扱いの有無や条件は、会社によって異なります。
売却が進まないときの切り替え方
売り出して3か月ほど経っても、内覧や問い合わせが少ない場合は、売却方法の見直しを考えるタイミングです。
- 反響の数(問い合わせ・内覧)と、その内容を、不動産会社に確認する
- 価格が相場と合っているか、同時期に売り出されている物件と比べる
- 写真・広告文・現地の見え方を改善する
- 媒介契約の種類や、依頼先の不動産会社を見直す
- 更地渡しや分筆、測量といった、売り方の工夫を検討する
- 買取に切り替えて、確実に売却する
売却を長引かせるほど、固定資産税や管理の負担が積み重なります。「いつまでに決める」という期限を、あらかじめ設定しておくことをおすすめします。
売却方法を選ぶときの全体像
売却方法には、それぞれ、向いている状況があります。仲介は、時間をかけて、市場価格に近い金額で売りたい方に向いています。買取は、期限がある方、手間をかけたくない方、他社で断られた方などに向いています。個人売買は、専門知識と経験がある方に限られます。
ここで大切なのは、「どれが正解か」ではなく、「自分の優先順位は何か」を、はっきりさせることです。価格・期間・手間・秘密保持・確実性の5つの項目について、自分にとって何が一番大切かを考え、それに合う方法を選びます。
また、方法は、途中で切り替えることもできます。たとえば、まず仲介で売り出し、一定期間で売れなければ、買取に切り替えるという進め方です。その場合、切り替えの時期を、あらかじめ決めておくと、ずるずると長引くことを、避けられます。
売却方法の選び方でよくある失敗
比較せずに、仲介だけを選ぶ
買取という選択肢を、検討しないまま、時間が過ぎることがあります。
買取は損だと決めつける
費用・手間・期間を含めた、手取りで比べましょう。
個人売買を、安易に選ぶ
契約・登記・トラブル対応のリスクがあります。
媒介契約の違いを、知らない
報告頻度や、レインズ登録の義務が、異なります。
方法を、途中で見直さない
売れない場合は、方法を変える判断も、必要です。
売り方の工夫を、検討しない
測量・更地渡し・分筆などで、売れやすくなる場合があります。