農地法の規制
農地は食料生産の基盤として、農地法により、保護されています。農地の売買・賃貸借・転用には、原則として、農業委員会・都道府県知事(または、指定市の長)の許可が必要です。許可を得ずに、売買契約を結んでも、所有権は移転せず、無効となる場合があります。
- 第3条の許可:農地を農地のまま、売買・賃貸する場合。買主(借主)が農業を適切に行う、要件を満たす必要がある
- 第4条・第5条の許可・届出:農地を農地以外(宅地・駐車場・資材置場など)に転用する場合。第5条は転用目的の売買
- 市街化区域内の農地:農業委員会に届出を行えば、転用できる(許可は不要)
売却の方法
- 農地のまま、農家・農地所有適格法人などに、売却する(第3条)
- 転用して、宅地・駐車場・事業用地などとして、売却する(第5条)
- 農地を転用して、自分で造成してから、売却する
- 不動産会社の買取:農地の手続き(許可・届出)を含めて、対応する会社がある
どの方法が可能かは、農地の場所(市街化区域・調整区域)・現況・買主の状況によって、異なります。
市街化区域と調整区域の違い
- 市街化区域内の農地:農業委員会への届出で転用でき、宅地として、売却しやすい
- 市街化調整区域の農地:転用許可が必要で許可が下りにくい場合がある。農地のまま、農家に売却する方法が中心になる場合がある
- 農用地区域内の農地(農振農用地):原則として、転用ができない(除外の手続きが、必要)
詳しくは、市街化調整区域の売却、農地転用の項目をご覧ください。
手続きの流れ
- 登記簿・現況(地目・現況・面積・権利関係)を確認する
- 農業委員会・市の担当窓口に相談し、売却の可否・手続きを、確認する
- 買主を探す(農家・事業者・不動産会社の買取など)
- 売買契約(農地法の許可を条件とする、停止条件付き契約など)
- 農地法の許可・届出の申請・取得
- 所有権移転登記・決済
許可・届出が必要な場合は売買契約が許可を条件とする、形になります。許可が下りるまで、数週間〜数か月、かかる場合があります。
税金・その他の注意点
- 譲渡所得税:農地を売却して、利益が出た場合は課税される(農地に関する、特例がある場合がある)
- 相続した農地:相続登記・遺産分割・農地の相続の届出(農業委員会)が必要
- 農地の管理・耕作放棄地:放置すると、荒廃・近隣への、影響・税負担の増加がある
- 売却の前に土壌・境界・水利権・隣地との関係を確認する
税務は複雑です。詳しくは、税理士にご相談ください。
モデルケース:農地を転用して、売却した例(イメージ)
Ttさんは、親から市街化区域内の畑を相続しましたが、耕作する人がいませんでした。農業委員会に相談し、転用の届出で宅地として、売却できることがわかりました。
不動産会社と連携して、買主を探し、転用の届出を済ませた上で売却しました。手続きを、確認して、進めた、例です。市街化調整区域の場合は手続きが、異なります。