地積更正登記とは
地積更正登記は登記簿に記載されている、土地の面積(地積)が実際の面積と異なる場合に登記簿の面積を実際の面積に訂正する登記です。古い土地では、明治時代の地租改正のころに、測量された、面積がそのまま、登記されていることが多く、現在の実測面積と差が生じている場合があります。
地積更正登記を行うには、土地家屋調査士に依頼して、測量を行い、隣地所有者の立ち会い・承諾を得る必要があります。法務局が内容を審査し、問題がなければ、登記簿の面積が訂正されます。
公簿面積と実測面積
- 公簿面積:登記簿に記載されている面積
- 実測面積:実際に測量して、求めた面積
- 縄伸び:実測面積が公簿面積より大きい状態(古い土地に多い)
- 縄縮み:実測面積が公簿面積より小さい状態
売買契約では、公簿面積で取引する「公簿売買」と実測面積で精算する「実測売買」があります。どちらにするかは、契約前に取り決めます。
売却時の地積更正の必要性
売却の際、地積更正登記が必要になるのは、次のような場合です。
- 実測売買で登記簿面積と実測面積の差が大きく、買主が登記簿の面積の訂正を求める場合
- 土地の一部を分筆して、売却する場合(分筆登記の前提として、地積更正が必要になることがある)
- 確定測量を行った結果、面積が大きく、異なっていた場合
公簿売買で現況のまま、売却する場合は地積更正登記は必須では、ありません。
手続きの流れ
- 土地家屋調査士に依頼する
- 資料調査・現地調査を行い、境界を確認する
- 隣地所有者・道路管理者の立ち会いを、行い、境界を確認する
- 測量を行い、地積測量図を作成する
- 法務局に地積更正登記を申請する
- 法務局の審査を経て、登記簿の面積が訂正される
確定測量とあわせて、行うのが、一般的です。詳しくは、境界確定測量の項目をご覧ください。
費用と期間
地積更正登記の費用は測量費と登記の報酬を含めて、数十万円から100万円を超える場合があります。土地の広さ、隣接地の数、官民境界の有無などによって、異なります。期間は数か月かかる場合があります。
実測面積が公簿面積より大きい場合、更正登記後に固定資産税が増える可能性があります。税金の面も考慮して、判断しましょう。
モデルケース:実測で面積が異なっていた例(イメージ)
Eさんは、登記簿上、200平方メートルの土地を売却しようと、しました。確定測量を行ったところ、実測面積は185平方メートルでした。公簿売買であれば、登記簿の面積で取引できますが、買主は実測売買を希望しました。
実測面積で精算することになり、売買代金は面積の差に応じて、調整されました。地積更正登記を行い、登記簿の面積を実測に合わせました。公簿面積と実測面積の差が売却価格に影響する例です。