無道路地(袋地)のの特徴
無道路地は他の土地に囲まれていて、公道に出られない土地です。建築基準法では、建物の敷地は道路に2メートル以上、接しなければならず、無道路地はこの要件を満たさないため、原則として、新たに、建物を建てられません。
民法では、袋地の所有者は囲んでいる土地を通行する権利(囲繞地通行権)があり、通行はできます。ただし、通行できるだけでは、建築はできません。買主は現金購入・投資家・隣地所有者が中心で価格は大きく、下がる傾向があります。
無道路地(袋地)のの売却で課題になりやすいこと
- 建築不可:再建築・新築ができない
- 通行権:囲繞地通行権の範囲・方法・通行料の問題
- ライフライン:上下水道・ガスの引き込み(通行・掘削の承諾が必要)
- 買主の融資:金融機関が融資に消極的
- 価格の下落:市場価格より大幅に低くなる
- 隣地との、関係:通行・利用を巡る、トラブルの可能性
物件の状況によって、課題の内容・程度は異なります。事前に確認して、対処を検討しましょう。
無道路地(袋地)のの売却のポイント
- 隣地所有者に売却する(隣地は敷地が広がり、道路に接する、メリットがある場合がある)
- 隣地から通路部分を取得する(接道を確保して、再建築可能にする)
- 建築基準法43条2項の許可・位置指定道路の申請など建築を可能にする方法を検討する
- 囲繞地通行権の確認・通行の取り決め(書面)を行う
- 無道路地に対応した、買取会社に相談する
- 現状のまま、投資家・隣地所有者に売却する
無道路地(袋地)のの売却で確認したい、書類・情報
- 登記簿・公図・測量図
- 囲繞地(周囲の土地)の所有者の情報
- 通行に関する、取り決め・承諾書(あれば)
- 固定資産税の納税通知書
- 道路の種別を確認する、資料
- 相続関係の書類
書類が揃っていなくても、相談できます。不動産会社にわかる範囲でお伝えください。
税金・費用の注意点
売却益が出た場合は譲渡所得税・住民税が課される。無道路地は相続税の評価で減額される場合がある(専門家に確認)。隣地へ売却する場合も通常と同様の税務になる。詳しくは、税理士にご相談ください。
売却の進め方(共通の流れ)
- 不動産会社に査定を依頼する(複数社の比較がおすすめ)
- 登記簿・測量図・ローン残債・固定資産税の納税通知書などを、準備する
- 媒介契約を結び、販売活動を開始する(または、買取を依頼する)
- 内覧・価格交渉・売買契約
- 決済・引き渡し・確定申告(売却益が出た場合)
詳しくは、売却の流れ、売却にかかる費用の全体像の項目をご覧ください。
無道路地(袋地)のの売却で買取と仲介を選ぶときの、考え方
無道路地(袋地)の売却は物件の特性によって、買主が限られたり、売却に時間がかかったりする場合があります。仲介で市場価格に近い価格を目指す方法と不動産会社の買取で早く・手間なく・確実に売却する方法を比較して、売主の事情(期限・手取り・周囲への配慮)に合う方を選びましょう。
当社は調整区域・他社で断られた物件のご相談の実績があります。最短2日の買取・仲介手数料0円(買取)にも、対応しています。詳しくは、買取、さいたま市での買取と仲介の選び方の項目をご覧ください。
モデルケース:無道路地(袋地)のの売却例(イメージ)
Uさんは、相続した、無道路地(宅地)を売却したいと、考えていました。建築ができず、買い手が見つかりませんでした。
不動産会社に相談し、隣地所有者に買い取りを、打診しました。隣地所有者は敷地を広げられる、メリットがあり、売却が成立しました。隣地売却が有効だった例です。