決済とは何か
決済とは、不動産の売買契約を結んだあと、買主が売主に残りの売買代金を支払い、売主が所有権の移転に必要な手続きを行う、取引の最終段階です。「残金決済」「引き渡し」とも呼ばれます。
決済では、代金の支払いと、所有権移転登記の申請を同時に行います。これは、お金を払ったのに、名義が移らない、あるいは、名義が移ったのに、お金が払われない、というリスクを避けるためです。通常は買主が住宅ローンを利用する金融機関の会議室などに、売主・買主・不動産会社・司法書士が集まって行われます。
決済当日の流れ
- 本人確認と必要書類の確認(司法書士が売主・買主の本人確認と登記書類を確認)
- 買主の融資の実行と残代金の支払い(振込または、預金小切手など)
- 売主による、代金の入金確認
- 売主のローン完済(抵当権抹消の手続き)
- 固定資産税・管理費などの精算
- 鍵・設備の取扱説明書・関係書類の引き渡し
- 司法書士による、登記申請の手続き
- 仲介手数料の支払い(残額)と領収書の受け取り
決済当日は半日程度で手続きが完了するのが一般的です。
売主が準備する書類・物
- 登記識別情報(権利証)
- 実印、印鑑証明書(発行から3か月以内など)
- 本人確認書類(運転免許証など)
- 固定資産税納税通知書(精算用)
- 住民票(住所変更がある場合)
- 鍵(すべて)、設備の取扱説明書、保証書
- ローン完済に関する書類(金融機関から)
- 仲介手数料の残金
必要な書類は物件や状況によって、異なります。不動産会社や司法書士に事前に確認しましょう。
決済までに済ませておくこと
決済日までに、売主が済ませておくことはいくつかあります。まず、引っ越しを終え、家財を撤去して、引き渡せる状態にします。残置物がある場合は処分します。次に住宅ローンの完済手続きについて、金融機関へ連絡し、抵当権抹消に必要な書類を確認します。
また、電気・ガス・水道・インターネットなどの、契約の解約や名義変更を引き渡し日に合わせて、手配します。火災保険や地震保険の解約も検討しましょう。
引き渡し前には、買主が物件を最終確認する「立ち会い」が行われる場合があります。設備の動作や契約時の約束事項が守られているかを、確認する機会です。
決済でトラブルを避けるために
決済でのトラブルは事前の確認不足から起こることが多いものです。たとえば、書類の不備で登記の手続きが進まない、ローンの残債が想定より多く、完済できない、設備の不具合を巡って買主と揉める、などです。
これらを避けるため、決済の1〜2週間前には、不動産会社と段取りを、再確認しましょう。とくに、金融機関の手続き(買主のローン実行、売主のローン完済)は日程が他の手続きと連動しているため、遅れが生じないよう、注意します。
決済当日に体調不良などで出席できなくなった場合は事前に不動産会社と代理人の手配などを相談しておく必要があります。
決済後の手続き
決済が終わった後も売主には、いくつかの手続きが残ります。譲渡所得が発生した場合は翌年の確定申告が必要です。また、引き渡し後に契約不適合責任を問われる可能性があるため、契約書に定められた期間は買主からの連絡に対応できる準備をしておきます。
なお、固定資産税は1月1日時点の所有者に課税されるため、決済後に売主宛に納税通知書が届くことがあります。決済時に日割りで精算している場合はその精算内容を確認しておきましょう。
モデルケース:決済が円滑に進んだ例(イメージ)
Bさんは、住宅ローン残債のある自宅を売却しました。決済の2週間前から不動産会社と段取りを確認し、金融機関へ完済の連絡を済ませ、抵当権抹消の書類の手配も依頼しました。
決済当日は午前10時に買主の金融機関の会議室に集まり、司法書士による本人確認、書類の確認、買主のローンの実行、売主のローンの完済、鍵の引き渡しを、順に行いました。手続きは、約1時間半で完了し、残金はBさんの口座にその日のうちに入金されました。
事前の準備が整っていたため、トラブルもなく、スムーズに進みました。決済当日は事前準備の成果が問われる日です。